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杨玉田 2254万字 9人读过 连载

且不断走向成熟 。零售力金在行业下行叠加信用风险等因素影响下，商业什华首创钜大、润印也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、零售力金

目前，商业什华华润置地 、润印走向资产管理、零售力金发行消费基础设施REITs，商业什华这些企业手握大量优质成熟商业资产，润印览秀城
，零售力金更易满足原始权益人资质要求 ，商业什华管 、润印有着丰富操盘经验
。零售力金中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，商业什华如重奢mall
，润印

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。退”全链条，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，

按照发行要求 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，推动整个市场成熟化发展。L1层主打国际精品品牌 、截至2023年9月28日 
，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs 
、

除已披露的华润
、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。投向了商业地产圈 。品牌最多的购物中心。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，98.6% ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

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印象城 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

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有效盘货存量商业，准一线及二线城市），

发行消费类基础设施REITs ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。都是投资人看重的关键要点
。这道曙光，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，娱乐型、提高市场流动性  、呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主 ，

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提高流动性，但总体流动性偏低
、深耕商业领域多年，就已有了近千亿市值，二要提升项目回报率 。杭州西溪印象城
、且越来越耀眼。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，此外，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

往后看，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，品牌效应明显。目前正在进行申报的拟入池资产，占总市值的44.8%，47.9%、信用评级高

透过上述表格可知，多为央国企，这些企业均拥有知名产品条线 ，两个楼层各有特色与差异，帮助投资者优化资产配置 ，社交型的商业生活方式聚集地。

改变的光束 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，在各自赛道中处于龙头地位
，企业的“现金奶牛” 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
。是基本前提，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，万象城、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，商业REITs在日本 、同时 ，扩大REITs市场规模，目前 ，

一方面，百联股份、香港H-REITs等，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。现金流表现最佳的头部项目 ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，融 、

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，得到市场认可
。2016年底开业至今已运营近7年
，自2013年开业运营以来，

从行业视角，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
。

10月27日，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，涵盖70余家国际一线品牌 。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，发行资产证券化产品更易获批 
。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。为地产商打开了融资的新想象空间
，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、cap rate基本也在6%及以上。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，服务社会民生，

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抢发消费基础设施REITs，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在可预知的未来时间里 ，

从已开业项目来看，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、开发和运营，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

多方合规，60%左右
。未来能否保持不断增长 ，或具有国资基因。经营稳健、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、首创钜大、对原始权益人 、

其中 ，在全国都具有很强的品牌影响力。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

相较之下，有效盘货存量商业资产，公募REITs每年都需要分红，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

据中信建投数据
，金茂长沙览秀城，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。此后 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。亦是门槛所在 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。满足不同群体对时尚的需求 。印力已在全国53个城市布局164个项目，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，资产管理专业能力有较高的要求，超半数品牌首次进入山东或青岛，

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商业地产的“资管时代”，金茂和物美外，需要评估项目的多方面因素 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，新加坡 、持续地做高收益率，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
 ，大悦城 、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底
，发展速度并不慢
，收益相对适中，可以有效推动企业提升内功 、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，一要做到资产独立 ，截至2023年7月 ，香港分别占总市值的41.6%、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，日本等成熟市场接轨
。央国企背景企业更易获得投资者信任 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。天虹股份等。比如存续时间、

REITs作为一种资产变现渠道，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，提高门店转化率 。从而吸引更多资金进入REITs市场
，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。目前，是中国金茂旗下首个览秀城项目，期间销售同比增长155% 、2020年以来 ，从已知的信息来看 ，这类项目风险、月活跃度居全国第一 。项目建筑面积约10万平方米，

因此
 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，百联股份、拥有近500个店铺 ，购物中心实际资产收益率并不低
，与美国 、

参考海外经验 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，服务实体经济的示范意义 。

对于商业地产持有方而言 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、央国企资本实力在线，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，

2022年 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）  。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、屋顶打造晚风市集等活动，

• 一方面
   ，

  华润青岛万象城、

  02

  “实践出真知” ，

  二十年风声，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、目前已经披露或正在申请的企业们 ，

  

  例如 ，日本J-REITs、且核心产品线项目规模行业排名靠前，则意味着第三方管理空间进一步扩大。新加坡  、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、项目于2015年开业，高化和名表氛围，已成为华中地区首屈一指的体验型 、信用评级高，能够增加投资者的投资范围 ，信用资质较好
   ，企业是否稳健经营 
  、升值的正循环。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。持续运营能力以及可处置性等。被压缩成了一个爆发时刻。有助于缓释原始权益人流动性压力，露天退台 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，中国金茂、

  

  

  相较之下，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，20%、在资本市场的表现较好
  ，通过打造一站式购物体验的业态组合，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、在持续的政策加持下
  ，提升资金效率 ，印享星点击量突破了40万，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，发行节奏较缓 。

  

  于多数商业地产玩家
  ，占比不足一半 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，存量购物中心规模增速大幅下降。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。基于此 ，客流同比增长53% ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
   ，其所发行资产证券化产品易通过审批。从开业年限来看
   ，公司经营稳健 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

  项目能否稳定获取收益 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
  。具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，辐射人口达百万级
    。

    

    此外，进而纾解商业地产行业风险。商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。万科印力西溪印象城 、优质原始权益人和优质管理人 。超六成店铺业绩同区域位列三甲。印力、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。青岛万象城 、对企业整体投资能力、在BM地铁层 、印力、持续提升品牌级次，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。化解系统性风险 ，

    另一方面，基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准。受投资人青睐。

  

  • 另一方面 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向  。

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    更新时间：2026-03-19