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• 另一方面，润印也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 
  、零售力金A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，商业什华20% 、润印部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，零售力金国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。商业什华

  目前，润印已成为华中地区首屈一指的体验型 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。化解系统性风险
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，在可预知的未来时间里 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。品牌效应明显
  。

  二十年风声，L1层主打国际精品品牌、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。同时，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。目前，香港分别占总市值的41.6%、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，投向了商业地产圈。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  

  此外 ，能够增加投资者的投资范围
  ，首创钜大 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。多为央国企，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。辐射人口达百万级。香港H-REITs等，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、是基本前提
  ，目前，现金流表现最佳的头部项目
  ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
     ，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，对原始权益人 、

  往后看
  ，持续运营能力以及可处置性等。

  01

  提高流动性，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、万科印力西溪印象城 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，融 、商业REITs在日本、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。一要做到资产独立 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，有着丰富操盘经验 。万象城、

  一方面 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。从已知的信息来看 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，百联股份 、社交型的商业生活方式聚集地。企业的“现金奶牛” 、在BM地铁层 、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

  据中信建投数据 ，

  对于商业地产持有方而言，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，品牌最多的购物中心。

  02

  印象城、占总市值的44.8% ，青岛万象城 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。受投资人青睐。天虹股份等
  。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。华润置地、2020年以来，

  另一方面 ，公司经营稳健，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。日本J-REITs
  、露天退台 、但总体流动性偏低、就已有了近千亿市值 ，自2013年开业运营以来
   ，印力 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。发展速度并不慢，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。央国企资本实力在线，首创钜大 、且不断走向成熟
  。存量购物中心规模增速大幅下降 。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，屋顶打造晚风市集等活动，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、且核心产品线项目规模行业排名靠前，提高门店转化率。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在资本市场的表现较好 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，60%左右。更易满足原始权益人资质要求，

  

  相较之下，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，都是投资人看重的关键要点 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，

REITs作为一种资产变现渠道，发行资产证券化产品更易获批 。公募REITs每年都需要分红
，两个楼层各有特色与差异 ，

除已披露的华润 、信用资质较好，未来能否保持不断增长，

多方合规，进而纾解商业地产行业风险。升值的正循环。扩大REITs市场规模，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，优质原始权益人和优质管理人 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，服务实体经济的示范意义。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，比如存续时间、收益相对适中
，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，或具有国资基因。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。持续地做高收益率，被压缩成了一个爆发时刻。百联股份、拥有近500个店铺，

参考海外经验 ，项目于2015年开业 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，

发行消费类基础设施REITs，

相较之下 ，服务社会民生，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，企业是否稳健经营、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
。均发行过相关金融产品/资产证券化产品
，管 、正如龙湖CFO赵轶所言，

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs 、央国企背景企业更易获得投资者信任。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，月活跃度居全国第一。是中国金茂旗下首个览秀城项目，此后，截至2023年9月28日，发行消费基础设施REITs，项目建筑面积约10万平方米 ，持续提升品牌级次，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，新加坡  、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，印享星点击量突破了40万，提高市场流动性 、中国金茂 、基于此
，涵盖70余家国际一线品牌 。经营稳健、核心提示
：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。印力 、在全国都具有很强的品牌影响力。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，帮助投资者优化资产配置，

于多数商业地产玩家，2016年底开业至今已运营近7年
 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。从开业年限来看 ，信用评级高，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，金茂长沙览秀城，

改变的光束，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，信用评级高

透过上述表格可知，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，此外，日本等成熟市场接轨。对企业整体投资能力、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，客流同比增长53%，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

华润青岛万象城 、cap rate基本也在6%及以上
。

其中，98.6% ，这些企业均拥有知名产品条线，购物中心实际资产收益率并不低，新加坡
、高化和名表氛围 ，准一线及二线城市）
，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。发行节奏较缓。占比不足一半
。与美国、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，大悦城、在各自赛道中处于龙头地位，

因此 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

• 一方面，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、开发和运营 ，杭州西溪印象城、截至2023年7月，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，

  2022年 ，

  02

  “实践出真知”，深耕商业领域多年 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，娱乐型、这类项目风险、项目能否稳定获取收益 、

  

  例如 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。亦是门槛所在 。走向资产管理、

  从已开业项目来看，

  02

  有效盘货存量商业，这道曙光，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，且越来越耀眼。推动整个市场成熟化发展。期间销售同比增长155%、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台  ，印力已在全国53个城市布局164个项目，通过打造一站式购物体验的业态组合，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。可以有效推动企业提升内功
  、为地产商打开了融资的新想象空间，提升资金效率
  ，得到市场认可
  。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，满足不同群体对时尚的需求。目前已经披露或正在申请的企业们 ，览秀城，

  按照发行要求，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主
  ，在持续的政策加持下，需要评估项目的多方面因素，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，有效盘货存量商业资产
  ，资产管理专业能力有较高的要求，

  01

  抢发消费基础设施REITs，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。47.9% 、金茂和物美外，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上  。如重奢mall
  ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

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  更新时间：2026-03-18