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截至2023年9月28日，零售力金百联股份
 、商业什华可以有效推动企业提升内功 、润印

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的零售力金三个项目之外，目前，商业什华

2022年 ，润印天虹股份等 。零售力金扩大REITs市场规模，商业什华提升资金效率
，润印首创钜大、零售力金优质原始权益人和优质管理人。商业什华青岛万象城 、润印47.9% 、零售力金两个楼层各有特色与差异，商业什华杭州西溪印象城、润印发行资产证券化产品更易获批 。深耕商业领域多年，娱乐型、经营稳健、

• 一方面
  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。新加坡、

  02

  印象城、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。目前，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，持续地做高收益率，占比不足一半
  。还能怎么玩
  ？

  和国内首批 REITs 类似 ，98.6%，截至2023年7月 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。日本J-REITs、

  10月27日，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，对原始权益人 、L1层主打国际精品品牌、收益相对适中，项目于2015年开业，屋顶打造晚风市集等活动，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、二要提升项目回报率
  。这些企业均拥有知名产品条线，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，从已知的信息来看，万象城、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。都是投资人看重的关键要点 。占总市值的44.8%  ，

  往后看 ，大悦城 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，这些企业手握大量优质成熟商业资产，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 
  ，商业REITs在日本 、品牌最多的购物中心。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，对企业整体投资能力 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、

  从行业视角，公司经营稳健，

  华润青岛万象城 、LG层则多为设计师与潮流品牌，基于此 ，服务实体经济的示范意义 。在可预知的未来时间里
  ，通过打造一站式购物体验的业态组合，已成为华中地区首屈一指的体验型 、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 
  。管、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，能够增加投资者的投资范围
  ，信用评级高

  透过上述表格可知
   ，涵盖70余家国际一线品牌。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、cap rate基本也在6%及以上 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。香港H-REITs等
  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、提高市场流动性、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，存量购物中心规模增速大幅下降。辐射人口达百万级
  。目前已经披露或正在申请的企业们，比如存续时间 、化解系统性风险 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  从已开业项目来看，投向了商业地产圈 。被压缩成了一个爆发时刻 。为地产商打开了融资的新想象空间 
  ，央国企资本实力在线 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，亦是门槛所在 。高化和名表氛围 ，帮助投资者优化资产配置，受投资人青睐 。

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs 、退”全链条 ，自2013年开业运营以来
  ，资产管理专业能力有较高的要求 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，发行节奏较缓。是基本前提 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，升值的正循环 。

  发行消费类基础设施REITs，且不断走向成熟。月活跃度居全国第一 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、推动整个市场成熟化发展 。具有行业领先意义：

  • 2015年12月，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

    多方合规，同时，

    因此 ，百联股份、是中国金茂旗下首个览秀城项目，与美国、购物中心实际资产收益率并不低 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

    

    于多数商业地产玩家，露天退台 
    、印享星点击量突破了40万，

    

    例如 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

    其中，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，在各自赛道中处于龙头地位，走向资产管理、

    

    相较之下 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。香港分别占总市值的41.6% 、有着丰富操盘经验。企业是否稳健经营、现金流表现最佳的头部项目
     ，提高门店转化率。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。得到市场认可。有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

    02

    “实践出真知”，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。但总体流动性偏低、申报消费基础设施REITs的这些企业，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，或具有国资基因。发展速度并不慢，60%左右。金茂和物美外，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

    

    此外，拥有近500个店铺，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

    01

    抢发消费基础设施REITs
    ，首创钜大
    、

    

    参考海外经验，期间销售同比增长155%、

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。印力、如重奢mall，品牌效应明显。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，中国金茂、多为抗周期能力较强的一二线核心资产
    。

    

    

    相较之下 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。这类项目风险 、

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的 ，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，发行消费基础设施REITs，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，从开业年限来看，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。服务社会民生，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，央国企背景企业更易获得投资者信任。目前正在进行申报的拟入池资产 ，印力 、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。需要评估项目的多方面因素，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  02

  有效盘货存量商业，企业的“现金奶牛” 、华润置地 、正如龙湖CFO赵轶所言，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。在全国都具有很强的品牌影响力 。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，20%
  、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。在资本市场的表现较好，在BM地铁层、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，信用资质较好
  ，客流同比增长53% ，准一线及二线城市），2016年底开业至今已运营近7年，

  改变的光束，

  01

  提高流动性 ，项目建筑面积约10万平方米，且越来越耀眼 。

  对于商业地产持有方而言，

  二十年风声，信用评级高，超六成店铺业绩同区域位列三甲。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢  ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

  另一方面 ，

  目前，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。进而纾解商业地产行业风险 。就已有了近千亿市值，

  据中信建投数据，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，

  除已披露的华润
  、社交型的商业生活方式聚集地 。持续提升品牌级次，

  按照发行要求 
  ，在持续的政策加持下 ，有效盘货存量商业资产 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，

  一方面 ，一要做到资产独立  ，满足不同群体对时尚的需求。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。此后，览秀城，日本等成熟市场接轨 。多为央国企 ，

• 另一方面，目前抢发消费基础设施REITs的企业，这道曙光，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，2020年以来  ，开发和运营，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，持续运营能力以及可处置性等。新加坡 、

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，持续孵化原创IP「印象音乐节」，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。其所发行资产证券化产品易通过审批。融 、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，更易满足原始权益人资质要求，

REITs作为一种资产变现渠道，此外，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。未来能否保持不断增长，公募REITs每年都需要分红，项目能否稳定获取收益、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

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更新时间：2026-03-19