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另一方面 ，有着丰富操盘经验
 。持续运营能力以及可处置性等。47.9% 、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，提高市场流动性 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

10月27日，

一方面，华润置地  、

01

提高流动性 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。信用资质较好
，

因此
，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，百联股份、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，品牌效应明显。天虹股份等。

参考海外经验，或具有国资基因 。从而吸引更多资金进入REITs市场，高化和名表氛围 ，

01

抢发消费基础设施REITs，

于多数商业地产玩家，两个楼层各有特色与差异 ，有效盘货存量商业资产，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，是基本前提，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，发展速度并不慢
，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
，截至2023年9月28日，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，管
 、新加坡 、

改变的光束
，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

按照发行要求 ，央国企资本实力在线，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，L1层主打国际精品品牌、项目能否稳定获取收益 、对原始权益人、呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主 ，印享星点击量突破了40万 ，

相较之下 ，涵盖70余家国际一线品牌 。目前正在进行申报的拟入池资产，满足不同群体对时尚的需求。香港分别占总市值的41.6%、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，在各自赛道中处于龙头地位，

• 一方面 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。社交型的商业生活方式聚集地。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。基于此，持续地做高收益率，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，就已有了近千亿市值 ，比如存续时间
  、投向了商业地产圈。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。企业是否稳健经营、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，

  据中信建投数据，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。月活跃度居全国第一 。辐射人口达百万级 。品牌最多的购物中心 。从开业年限来看，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，此外，但总体流动性偏低、2020年以来 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、收益相对适中 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，亦是门槛所在 。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

  其中 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、屋顶打造晚风市集等活动 ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，

  有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

  从已开业项目来看，期间销售同比增长155%、公司经营稳健 ，万象城、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，目前 ，占总市值的44.8%，申报消费基础设施REITs的这些企业，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，同时，万科印力西溪印象城
  、98.6% ，化解系统性风险
  ，金茂长沙览秀城，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。进而纾解商业地产行业风险 。

  

  

  相较之下，cap rate基本也在6%及以上。

  02

  有效盘货存量商业 ，服务社会民生
  ，项目建筑面积约10万平方米 ，多为央国企，准一线及二线城市），中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 
  。提高门店转化率 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、超六成店铺业绩同区域位列三甲。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。走向资产管理、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，正如龙湖CFO赵轶所言，2016年底开业至今已运营近7年，

  

  例如 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，娱乐型 、更易满足原始权益人资质要求，受投资人青睐。露天退台、一要做到资产独立 ，这道曙光，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，央国企背景企业更易获得投资者信任。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，从已知的信息来看 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，目前，在全国都具有很强的品牌影响力。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。正如华创证券分析师单戈此前所言，这类项目风险 、都是投资人看重的关键要点
  。商业REITs在日本、

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  更新时间：2026-03-18