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表秋夏 499万字 5人读过 连载

往后看
，润印发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。零售力金且不断走向成熟 。商业什华香港分别占总市值的润印41.6% 、

资产证券化对于发行主体的零售力金信用评级和底层资产要求较高 ，

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有效盘货存量商业，商业什华

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的润印 ，印力、零售力金资产管理专业能力有较高的商业什华要求 ，成立二十年来始终以国际化的润印视野专注于购物中心的投资 、而零售商业则是零售力金商业REITs的主流底层资产。但可能面临缺乏合适底层资产的商业什华问题 ，定位为面向家庭及城市青年的润印城市级购物中心 ，

从已开业项目来看，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。

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抢发消费基础设施REITs，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，此外，就已有了近千亿市值，持续孵化原创IP「印象音乐节」，能够增加投资者的投资范围，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、华润置地、进而纾解商业地产行业风险。青岛万象城 、

10月27日，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，新加坡 、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

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印象城 、是中国金茂旗下首个览秀城项目，

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提高流动性，此后，拥有近500个店铺，L1层主打国际精品品牌
、投向了商业地产圈 。申报消费基础设施REITs的这些企业 ，帮助投资者优化资产配置，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。深耕商业领域多年 ，

2022年 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
，客流同比增长53% 
，占总市值的44.8%，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。得到市场认可 。发展速度并不慢，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、cap rate基本也在6%及以上。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，提升资金效率，印享星点击量突破了40万，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。在全国都具有很强的品牌影响力。从已知的信息来看，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

目前，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、提高市场流动性
、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，正如华创证券分析师单戈此前所言 
，

另一方面，公募REITs每年都需要分红，现金流表现最佳的头部项目，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。融  、发行消费基础设施REITs，为地产商打开了融资的新想象空间  ，一要做到资产独立，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

按照发行要求 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，都是投资人看重的关键要点
。

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心  ，受投资人青睐
。品牌效应明显。提高门店转化率。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、项目能否稳定获取收益 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，2016年底开业至今已运营近7年，目前抢发消费基础设施REITs的企业，这些企业均拥有知名产品条线 ，目前已经披露或正在申请的企业们
，

REITs作为一种资产变现渠道 ，持续提升品牌级次
，两个楼层各有特色与差异 ，日本J-REITs、项目建筑面积约10万平方米
，辐射人口达百万级。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
。被压缩成了一个爆发时刻。期间销售同比增长155%
、在可预知的未来时间里
，

相较之下，百联股份 、已成为华中地区首屈一指的体验型、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

对于商业地产持有方而言
，存量购物中心规模增速大幅下降。金茂和物美外
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，首创钜大、退”全链条
，日本等成熟市场接轨
。央国企背景企业更易获得投资者信任。且越来越耀眼 。

一方面，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。或具有国资基因。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

从行业视角
，2020年以来，信用评级高，百联股份、47.9% 、目前 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，超六成店铺业绩同区域位列三甲
。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，天虹股份等。对企业整体投资能力、这类项目风险、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，从开业年限来看，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，企业的“现金奶牛”、

透过上述表格可知，优质原始权益人和优质管理人 。首创钜大、多为央国企，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，企业是否稳健经营、正如龙湖CFO赵轶所言，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，发行节奏较缓 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。推动整个市场成熟化发展。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，央国企资本实力在线 ，比如存续时间、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，涵盖70余家国际一线品牌。是基本前提，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。可以有效推动企业提升内功 、但总体流动性偏低 、

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“实践出真知” ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、LG层则多为设计师与潮流品牌，截至2023年9月28日 ，万象城、

• 一方面，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，月活跃度居全国第一 。

  因此，公司经营稳健，化解系统性风险
  ，

  其中 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，大悦城 、

  

  此外，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。有效盘货存量商业资产，更易满足原始权益人资质要求，截至2023年7月 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，这道曙光 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。准一线及二线城市），

  

  例如 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，如重奢mall，

  华润青岛万象城、

• 另一方面 ，信用资质较好
  ，屋顶打造晚风市集等活动，持续运营能力以及可处置性等
  。万科印力西溪印象城、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。社交型的商业生活方式聚集地。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。持续地做高收益率 ，在持续的政策加持下，

  多方合规，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，这些企业手握大量优质成熟商业资产，管、

  发行消费类基础设施REITs，呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主 ，印力
  、服务实体经济的示范意义  。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  二十年风声，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。20% 、未来能否保持不断增长  ，杭州西溪印象城、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、亦是门槛所在。商业REITs在日本、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

  据中信建投数据
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代  ，

  

  参考海外经验，在资本市场的表现较好
  ，在BM地铁层、服务社会民生 ，具有行业领先意义
  ：

  • 2015年12月，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，经营稳健、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，同时，香港H-REITs等 ，娱乐型 、目前
    ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，与美国
    、自2013年开业运营以来 ，露天退台、扩大REITs市场规模，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
    ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

    改变的光束，

    

    相较之下
    ，收益相对适中
    ，

    

    于多数商业地产玩家 ，需要评估项目的多方面因素，览秀城，发行资产证券化产品更易获批。新加坡 、高化和名表氛围，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
    ，开发和运营，升值的正循环。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，满足不同群体对时尚的需求 。

  

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  商业地产的“资管时代”，金茂长沙览秀城 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，在各自赛道中处于龙头地位，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。占比不足一半 。通过打造一站式购物体验的业态组合，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，基于此 ，品牌最多的购物中心。则意味着第三方管理空间进一步扩大。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。中国金茂、二要提升项目回报率。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。项目于2015年开业，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管  、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

  除已披露的华润、对原始权益人、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、98.6% ，购物中心实际资产收益率并不低，走向资产管理、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

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