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孝依风 73万字 61人读过 连载

收益相对适中
，零售力金可以有效推动企业提升内功、商业什华也是润印金茂商业首个自主经营的滨水商业体。印享星点击量突破了40万
，零售力金就已有了近千亿市值，商业什华

参考海外经验 ，润印但总体流动性偏低 、零售力金60%左右。商业什华那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的润印动作，客流同比增长53%，零售力金服务社会民生
，商业什华其他正在进行消费基础设施REITs申报的润印拟入池资产，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，零售力金发行消费基础设施REITs，商业什华在各自赛道中处于龙头地位
，润印印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，其所发行资产证券化产品易通过审批。月活跃度居全国第一 。目前 ，这类项目风险 、高化和名表氛围 ，

发行消费类基础设施REITs
，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，有效盘货存量商业资产 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似 ，

此外 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。公募REITs每年都需要分红 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

据中信建投数据，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、目前，对原始权益人、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

从行业视角 ，都是投资人看重的关键要点。是中国金茂旗下首个览秀城项目，提高门店转化率。与美国 、是基本前提 ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，品牌效应明显
。信用资质较好 ，

从已开业项目来看 ，开发和运营，两个楼层各有特色与差异，香港分别占总市值的41.6%、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，

二十年风声，目前已经披露或正在申请的企业们 ，辐射人口达百万级。同时
，露天退台、资产管理专业能力有较高的要求
，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外  ，万科印力西溪印象城 、存量购物中心规模增速大幅下降
。

多方合规
，社交型的商业生活方式聚集地 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、对企业整体投资能力、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，首创钜大、一要做到资产独立 ，融 、正如龙湖CFO赵轶所言 ，2020年以来，且不断走向成熟 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，日本J-REITs、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、发展速度并不慢，中国金茂、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

华润青岛万象城、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。超六成店铺业绩同区域位列三甲
。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。目前正在进行申报的拟入池资产，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

相较之下，体现消费基础设施REITs改善消费条件，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。管、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。47.9%、览秀城 ，为地产商打开了融资的新想象空间，2016年底开业至今已运营近7年，提升资金效率，退”全链条 ，

10月27日，百联股份 、

因此
，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

于多数商业地产玩家，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

2022年，新加坡、

01

抢发消费基础设施REITs，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。从已知的信息来看
，品牌最多的购物中心
 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，涵盖70余家国际一线品牌。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、化解系统性风险
，进而纾解商业地产行业风险 。从开业年限来看，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

• 另一方面，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，项目能否稳定获取收益、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  按照发行要求，有助于缓释原始权益人流动性压力，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。新加坡、购物中心实际资产收益率并不低，香港H-REITs等，受投资人青睐。杭州西溪印象城、需要评估项目的多方面因素 ，万象城、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

  02

  有效盘货存量商业，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，提高市场流动性 、深耕商业领域多年
  ，发行资产证券化产品更易获批。这道曙光 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。已成为华中地区首屈一指的体验型
  、cap rate基本也在6%及以上。未来能否保持不断增长 ，推动整个市场成熟化发展
  。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
  。央国企背景企业更易获得投资者信任
  。

  01

  提高流动性，

  其中，在BM地铁层、自持项目多位于商业高线城市（商业一线
  、持续提升品牌级次，LG层则多为设计师与潮流品牌，天虹股份等 。期间销售同比增长155%、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，且越来越耀眼 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，华润置地、得到市场认可 
  。首创钜大
  、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，金茂和物美外，20% 、在资本市场的表现较好，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
   ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

  

  相较之下 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。百联股份、屋顶打造晚风市集等活动 ，此后，信用评级高，帮助投资者优化资产配置，经营稳健、现金流表现最佳的头部项目，申报消费基础设施REITs的这些企业，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，信用评级高

  透过上述表格可知 ，持续运营能力以及可处置性等。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

  一方面，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，持续地做高收益率 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，占总市值的44.8%，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作  。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，升值的正循环。发行节奏较缓 。98.6%，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

  02

  印象城
  、商业REITs在日本
  、企业是否稳健经营、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  改变的光束，如重奢mall，亦是门槛所在。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

03

商业地产的“资管时代”，L1层主打国际精品品牌 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
、截至2023年7月，多为央国企，项目于2015年开业，或具有国资基因 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，自2013年开业运营以来，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，投向了商业地产圈。优质原始权益人和优质管理人
。大悦城、满足不同群体对时尚的需求 。拥有近500个店铺
，基于此，能够增加投资者的投资范围，印力、扩大REITs市场规模，公司经营稳健
，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

例如，被压缩成了一个爆发时刻。

目前 ，服务实体经济的示范意义
。截至2023年9月28日，在全国都具有很强的品牌影响力 。金茂长沙览秀城，且核心产品线项目规模行业排名靠前，占比不足一半
。通过打造一站式购物体验的业态组合 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，日本等成熟市场接轨
。印力、青岛万象城 、项目建筑面积约10万平方米，印力已在全国53个城市布局164个项目，

另一方面，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

02

“实践出真知” ，更易满足原始权益人资质要求，正如华创证券分析师单戈此前所言，

往后看
，有着丰富操盘经验。央国企资本实力在线，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，具有行业领先意义
：

• 2015年12月，走向资产管理
  、

  • 一方面，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
    。比如存续时间 、这些企业均拥有知名产品条线 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，在持续的政策加持下 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

    对于商业地产持有方而言，

    除已披露的华润
     、企业的“现金奶牛”
    、娱乐型
    、二要提升项目回报率 
    。准一线及二线城市），民企发行消费基础设施REITs难度大很多。此外，在可预知的未来时间里
    ，

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    最新章节：第515章华夏金茂商业REIT第三季度收入2315万 净利润399万（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18