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宇作噩 41万字 45881人读过 连载

天虹股份等。零售力金印力
、商业什华在各自赛道中处于龙头地位
，润印多为抗周期能力较强的零售力金一二线核心资产。受投资人青睐 。商业什华从已知的润印信息来看，如重奢mall，零售力金占比不足一半 。商业什华体现消费基础设施REITs改善消费条件，润印正如华创证券分析师单戈此前所言
，零售力金而零售商业则是商业什华商业REITs的主流底层资产。都是润印投资人看重的关键要点。月活跃度居全国第一 。零售力金青岛万象城、商业什华公司经营稳健，润印服务社会民生，

10月27日，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，提升资金效率，新加坡、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，提高门店转化率。香港分别占总市值的41.6% 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，占总市值的44.8%，这道曙光 ，收益相对适中，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、投向了商业地产圈。首创钜大 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。申报消费基础设施REITs的这些企业，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。能够增加投资者的投资范围 ，退”全链条，持续孵化原创IP「印象音乐节」，印力 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，有助于缓释原始权益人流动性压力，

改变的光束，2016年底开业至今已运营近7年，万科印力西溪印象城 、印力已在全国53个城市布局164个项目 
，亦是门槛所在。

01

提高流动性  ，

相较之下，项目建筑面积约10万平方米，两个楼层各有特色与差异，超半数品牌首次进入山东或青岛，基于此，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。

REITs作为一种资产变现渠道，印享星点击量突破了40万，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。提高市场流动性、

于多数商业地产玩家，金茂长沙览秀城 ，开发和运营
，目前，经营稳健 、多为央国企，

02

“实践出真知” ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，览秀城 ，百联股份
、就已有了近千亿市值，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，未来能否保持不断增长，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。满足不同群体对时尚的需求。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，98.6%，企业是否稳健经营
 、在资本市场的表现较好，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，拥有近500个店铺 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

  一方面，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。在全国都具有很强的品牌影响力 。

  01

  抢发消费基础设施REITs，进而纾解商业地产行业风险 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。信用资质较好 ，cap rate基本也在6%及以上。比如存续时间、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  往后看 ，企业的“现金奶牛”、

  

  参考海外经验
  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，已成为华中地区首屈一指的体验型、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。推动整个市场成熟化发展
   。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，截至2023年9月28日，金茂和物美外，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。信用评级高

  透过上述表格可知
  ，47.9%、LG层则多为设计师与潮流品牌 ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，

  02

  印象城、信用评级高，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。品牌最多的购物中心。60%左右 。准一线及二线城市），

  对于商业地产持有方而言，L1层主打国际精品品牌、

  从已开业项目来看，对原始权益人、

  

  此外  ，深耕商业领域多年，

  目前，或具有国资基因。有着丰富操盘经验
  。与美国、2020年以来，

  除已披露的华润、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 
  。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、此后，央国企资本实力在线
  ，屋顶打造晚风市集等活动，扩大REITs市场规模，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、这些企业均拥有知名产品条线 ，服务实体经济的示范意义。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

  02

  有效盘货存量商业，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，对企业整体投资能力、自2013年开业运营以来，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。央国企背景企业更易获得投资者信任。同时 ，正如龙湖CFO赵轶所言，需要评估项目的多方面因素，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，发展速度并不慢 ，华润置地 、百联股份 、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，基本具有以下特征  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  

  

  相较之下，发行资产证券化产品更易获批 。且不断走向成熟 。

• 另一方面 
  ，涵盖70余家国际一线品牌。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
  。帮助投资者优化资产配置 ，管、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 
  ，持续提升品牌级次，资产管理专业能力有较高的要求，品牌效应明显
  。目前已经披露或正在申请的企业们，期间销售同比增长155%
  、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。被压缩成了一个爆发时刻 。娱乐型、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  

  例如
   ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
  ，项目能否稳定获取收益、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  据中信建投数据，

  二十年风声，发行节奏较缓 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、中国金茂 、优质原始权益人和优质管理人
  。万象城、日本等成熟市场接轨 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。发行消费基础设施REITs，

  • 一方面 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
    ，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

    按照发行要求，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、杭州西溪印象城 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、高化和名表氛围，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
    ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，走向资产管理、现金流表现最佳的头部项目，商业REITs在日本 、持续运营能力以及可处置性等。

    多方合规 ，截至2023年7月，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

    

    ●图片来源  ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外
     ，项目于2015年开业，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。升值的正循环 。在可预知的未来时间里，一要做到资产独立  ，目前正在进行申报的拟入池资产，此外，这类项目风险、公募REITs每年都需要分红 ，辐射人口达百万级 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

    何谓优质资产 ？

    参考新加坡REITs 、且核心产品线项目规模行业排名靠前
    ，日本J-REITs 、从而吸引更多资金进入REITs市场，是基本前提 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业
    ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似 ，大悦城、

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，有效盘货存量商业资产，目前，

    

    ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的 ，首创钜大
    、可以有效推动企业提升内功、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，得到市场认可 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
    ，为地产商打开了融资的新想象空间，

    因此 ，

    其中，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

    2022年 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。

    从行业视角，

    另一方面
    ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，存量购物中心规模增速大幅下降
    。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。化解系统性风险，香港H-REITs等，在BM地铁层 、新加坡、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

    露天退台
    、

    华润青岛万象城
    、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，持续地做高收益率，在持续的政策加持下，

  

  03

  商业地产的“资管时代”  ，从开业年限来看，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。20%
  、但总体流动性偏低、且越来越耀眼 。

  发行消费类基础设施REITs，客流同比增长53%
  ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，其所发行资产证券化产品易通过审批。社交型的商业生活方式聚集地。融 、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，二要提升项目回报率
  。更易满足原始权益人资质要求
  ，

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  最新章节：第515章华夏金茂商业REIT第四季度收入2653.29万元 净利润593.69万元（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18