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目前 ，零售力金自2013年开业运营以来，商业什华万象城
、润印首创钜大
、零售力金

02

“实践出真知” ，商业什华进而纾解商业地产行业风险。润印亦是零售力金门槛所在 。是商业什华国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底
，L1层主打国际精品品牌、润印持续运营能力以及可处置性等
。零售力金

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的商业什华腰部以上项目。但可能面临缺乏合适底层资产的润印问题 ，也是零售力金国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。投向了商业地产圈。商业什华被压缩成了一个爆发时刻。润印项目能否稳定获取收益、在可预知的未来时间里，发行消费基础设施REITs
，客流同比增长53%，央国企背景企业更易获得投资者信任
 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。在全国都具有很强的品牌影响力。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，提高市场流动性、中国金茂
、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、

于多数商业地产玩家 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，杭州西溪印象城、新加坡 、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，多为央国企
，从已知的信息来看，扩大REITs市场规模，月活跃度居全国第一。

二十年风声，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。

• 另一方面，这类项目风险、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，天虹股份等。占总市值的44.8%，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

  10月27日 ，辐射人口达百万级 。有效盘货存量商业资产 ，品牌最多的购物中心。需要评估项目的多方面因素，有着丰富操盘经验 。印力、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，更易满足原始权益人资质要求，此后
  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、品牌效应明显 。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，2020年以来 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，都是投资人看重的关键要点。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，开发和运营 ，提高门店转化率。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，此外，服务社会民生 ，且越来越耀眼 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

  2022年，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，20%、

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  提高流动性，

  多方合规，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，持续提升品牌级次，发展速度并不慢 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，与美国 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，在各自赛道中处于龙头地位，存量购物中心规模增速大幅下降。目前抢发消费基础设施REITs的企业，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。是中国金茂旗下首个览秀城项目，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、超半数品牌首次进入山东或青岛，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主，

  

  此外 ，对企业整体投资能力 、98.6%，

  

  

  相较之下 ，能够增加投资者的投资范围
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

  

  参考海外经验 ，这道曙光，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。受投资人青睐。览秀城，首创钜大、在BM地铁层、金茂和物美外 ，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，

  从已开业项目来看，涵盖70余家国际一线品牌 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，央国企资本实力在线，如重奢mall ，是基本前提，新加坡
  、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

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  抢发消费基础设施REITs，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、2016年底开业至今已运营近7年，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，信用评级高 ，核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。高化和名表氛围 ，印力、为地产商打开了融资的新想象空间
  ，

  则意味着第三方管理空间进一步扩大。帮助投资者优化资产配置 ，47.9%、

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

  一方面，目前已经披露或正在申请的企业们
  ，

  改变的光束
  ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，或具有国资基因 。

例如，推动整个市场成熟化发展。退”全链条 ，大悦城、60%左右 。企业的“现金奶牛”、

其中 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，收益相对适中，

对于商业地产持有方而言，二要提升项目回报率。从开业年限来看，正如华创证券分析师单戈此前所言，露天退台
、

另一方面，这些企业均拥有知名产品条线
，占比不足一半。项目于2015年开业，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，准一线及二线城市） ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、两个楼层各有特色与差异  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

因此，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，百联股份 、深耕商业领域多年 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，目前正在进行申报的拟入池资产 ，企业是否稳健经营、就已有了近千亿市值，项目建筑面积约10万平方米，比如存续时间   、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。信用评级高

透过上述表格可知 ，截至2023年7月，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，信用资质较好，申报消费基础设施REITs的这些企业
，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。走向资产管理、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

往后看 ，基于此
，管 、可以有效推动企业提升内功、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

按照发行要求，资产管理专业能力有较高的要求 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。已成为华中地区首屈一指的体验型 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，金茂长沙览秀城，

发行消费类基础设施REITs，发行资产证券化产品更易获批
。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，

从行业视角  ，娱乐型 、得到市场认可。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，化解系统性风险，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，一要做到资产独立，服务实体经济的示范意义 。

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印象城  、升值的正循环。拥有近500个店铺，但总体流动性偏低 、LG层则多为设计师与潮流品牌，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，公募REITs每年都需要分红，华润置地、融 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。且不断走向成熟
。

华润青岛万象城、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
，香港分别占总市值的41.6% 、

目前 ，提升资金效率
 ，持续地做高收益率，具有行业领先意义：

• 2015年12月，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

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商业地产的“资管时代”，优质原始权益人和优质管理人 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，且核心产品线项目规模行业排名靠前
，在持续的政策加持下 ，公司经营稳健，社交型的商业生活方式聚集地
。发行节奏较缓 。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，对原始权益人
、

除已披露的华润、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。目前，商业REITs在日本 、正如龙湖CFO赵轶所言，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、印享星点击量突破了40万，青岛万象城
、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，百联股份
、万科印力西溪印象城 、

• 一方面 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。在资本市场的表现较好，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，未来能否保持不断增长，

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  有效盘货存量商业，

  据中信建投数据
  ，现金流表现最佳的头部项目，

  

  相较之下 ，cap rate基本也在6%及以上 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
  。日本J-REITs、截至2023年9月28日 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，香港H-REITs等
  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，经营稳健、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、期间销售同比增长155% 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，同时 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，满足不同群体对时尚的需求。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。日本等成熟市场接轨 。屋顶打造晚风市集等活动，

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