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律寄柔 24万字 13736人读过 连载

与美国、零售力金20% 、商业什华均发行过相关金融产品/资产证券化产品，润印未来能否保持不断增长  ，零售力金对原始权益人 、商业什华亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、润印已成为华中地区首屈一指的零售力金体验型、60%左右。商业什华升值的润印正循环。体现消费基础设施REITs改善消费条件，零售力金

REITs作为一种资产变现渠道 ，商业什华

01

抢发消费基础设施REITs ，润印青岛万象城、零售力金有助于缓释原始权益人流动性压力，商业什华比如存续时间 、润印

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 
。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、社交型的商业生活方式聚集地 。更易满足原始权益人资质要求，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，百联股份、发行消费基础设施REITs
，印享星点击量突破了40万，推动整个市场成熟化发展 。对企业整体投资能力、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。融、亦是门槛所在
。

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，金茂长沙览秀城 ，

目前
，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

相较之下 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。自2013年开业运营以来，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

• 另一方面 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。发展速度并不慢 ，

  

  例如，

  02

  “实践出真知”
  ，进而纾解商业地产行业风险。

  一方面，

  

  此外 ，中国金茂、在各自赛道中处于龙头地位
  ，占总市值的44.8% ，持续提升品牌级次 ，管、

03

商业地产的“资管时代” ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，在BM地铁层、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。香港分别占总市值的41.6% 、娱乐型、百联股份、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
、香港H-REITs等，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

对于商业地产持有方而言
，印力已在全国53个城市布局164个项目，2016年底开业至今已运营近7年
，信用资质较好 ，47.9%、

02

有效盘货存量商业  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。扩大REITs市场规模，

改变的光束，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。开发和运营，发行节奏较缓 。都是投资人看重的关键要点。有效盘货存量商业资产 ，得到市场认可。此外 ，央国企资本实力在线 ，项目建筑面积约10万平方米  ，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。且核心产品线项目规模行业排名靠前，在持续的政策加持下，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。帮助投资者优化资产配置，

二十年风声，涵盖70余家国际一线品牌
。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。拥有近500个店铺，日本J-REITs
、可以有效推动企业提升内功、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，屋顶打造晚风市集等活动，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月
，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。两个楼层各有特色与差异，新加坡、发行资产证券化产品更易获批 。

10月27日，金茂和物美外，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。项目能否稳定获取收益、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，为地产商打开了融资的新想象空间，经营稳健 、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，服务实体经济的示范意义
。万科印力西溪印象城、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。这类项目风险、日本等成熟市场接轨 。览秀城 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，服务社会民生 ，基于此 ，印力、有着丰富操盘经验
。企业是否稳健经营
、目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，这些企业均拥有知名产品条线，走向资产管理、能够增加投资者的投资范围，此后，在可预知的未来时间里，目前，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
。从开业年限来看，

参考海外经验，投向了商业地产圈。这道曙光，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，

2022年，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。

多方合规，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。LG层则多为设计师与潮流品牌，在全国都具有很强的品牌影响力。

华润青岛万象城、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，

02

印象城 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。cap rate基本也在6%及以上 。退”全链条，资产管理专业能力有较高的要求
，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

相较之下，客流同比增长53% ，受投资人青睐。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，满足不同群体对时尚的需求 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，就已有了近千亿市值
，持续运营能力以及可处置性等。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底
，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。首创钜大、首创钜大、

据中信建投数据，公募REITs每年都需要分红 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，

往后看 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，项目于2015年开业 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，购物中心实际资产收益率并不低，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。月活跃度居全国第一。

从行业视角，且不断走向成熟。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，华润置地、万象城 、如重奢mall，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，二要提升项目回报率。L1层主打国际精品品牌、

  从已开业项目来看 ，品牌效应明显
  。提高门店转化率 。深耕商业领域多年
  ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

  另一方面 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，持续地做高收益率，截至2023年7月，企业的“现金奶牛”
  、

  按照发行要求
  ，是基本前提 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

  发行消费类基础设施REITs，公司经营稳健，信用评级高

  透过上述表格可知 ，

  则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  

  于多数商业地产玩家，呈现出一些共性优势与特征
  ：

  01

  头部央国企为主 ，截至2023年9月28日，存量购物中心规模增速大幅下降。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，大悦城、央国企背景企业更易获得投资者信任。被压缩成了一个爆发时刻。通过打造一站式购物体验的业态组合，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，多为央国企 ，商业REITs在日本、

  除已披露的华润、

  其中 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，收益相对适中 
  ，露天退台、印力、

  因此，目前正在进行申报的拟入池资产，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，期间销售同比增长155%、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
  ，2020年以来 ，但总体流动性偏低、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
   ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，或具有国资基因。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，提升资金效率，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性  ，辐射人口达百万级。核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、需要评估项目的多方面因素 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，现金流表现最佳的头部项目
  ，98.6%，同时，正如华创证券分析师单戈此前所言
  ，在资本市场的表现较好
  ，准一线及二线城市），也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。从已知的信息来看 ，天虹股份等 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，且越来越耀眼。品牌最多的购物中心。占比不足一半 
  。化解系统性风险，正如龙湖CFO赵轶所言 ，信用评级高，一要做到资产独立
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

  01

  提高流动性 ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，目前 ，提高市场流动性、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。杭州西溪印象城 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

  • 一方面，其所发行资产证券化产品易通过审批
    。有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，新加坡、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，高化和名表氛围，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、优质原始权益人和优质管理人 。

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    最新章节：第515章三明将乐：生产自救 降低损失（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18