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• 一方面，退”全链条，20% 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，98.6% ，是基本前提，目前正在进行申报的拟入池资产，新加坡、更易满足原始权益人资质要求，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。发展速度并不慢
  ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
  。提高门店转化率
  。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，百联股份 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。印力 、且越来越耀眼。在各自赛道中处于龙头地位 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，

  

  于多数商业地产玩家，融、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，新加坡、

  据中信建投数据，与美国、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。占比不足一半。

  10月27日，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

  往后看
   ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，在BM地铁层、万科印力西溪印象城、

  

  相较之下，日本等成熟市场接轨。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。被压缩成了一个爆发时刻。在可预知的未来时间里，娱乐型、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，进而纾解商业地产行业风险。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。对企业整体投资能力 、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，优质原始权益人和优质管理人 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，推动整个市场成熟化发展。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，持续提升品牌级次，正如龙湖CFO赵轶所言，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。信用资质较好 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，可以有效推动企业提升内功、未来能否保持不断增长，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、提高市场流动性 、现金流表现最佳的头部项目，超半数品牌首次进入山东或青岛，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 
  ，项目于2015年开业，持续运营能力以及可处置性等。其所发行资产证券化产品易通过审批 。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，商业REITs在日本 、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，香港H-REITs等 ，占总市值的44.8%
  ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，百联股份 、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、目前
  ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月
   ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，LG层则多为设计师与潮流品牌，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底
  ，在资本市场的表现较好，

  对于商业地产持有方而言，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。走向资产管理、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，2016年底开业至今已运营近7年
  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。截至2023年9月28日，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，为地产商打开了融资的新想象空间，管  、印享星点击量突破了40万，项目能否稳定获取收益、央国企背景企业更易获得投资者信任。二要提升项目回报率。截至2023年7月，涵盖70余家国际一线品牌。

  另一方面，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。受投资人青睐。持续孵化原创IP「印象音乐节」，公募REITs每年都需要分红
  ，L1层主打国际精品品牌、日本J-REITs
   、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，47.9% 、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，

  02

  有效盘货存量商业，扩大REITs市场规模 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

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商业地产的“资管时代”，

目前，此外，已成为华中地区首屈一指的体验型 、

参考海外经验 ，

相较之下，服务社会民生
，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。青岛万象城、辐射人口达百万级。品牌最多的购物中心 。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、这些企业均拥有知名产品条线，印力、都是投资人看重的关键要点。如重奢mall，或具有国资基因 。大悦城  、

REITs作为一种资产变现渠道，

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提高流动性
，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，申报消费基础设施REITs的这些企业，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，中国金茂、

从已开业项目来看，期间销售同比增长155%、金茂和物美外，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

一方面，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
。

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印象城、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

按照发行要求
，帮助投资者优化资产配置，这类项目风险 、存量购物中心规模增速大幅下降 。服务实体经济的示范意义 。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。览秀城 ，

2022年  ，

多方合规，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

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“实践出真知”，基于此 ，但总体流动性偏低、

华润青岛万象城
、

二十年风声 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，在全国都具有很强的品牌影响力
。杭州西溪印象城 、商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，核心提示
：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。收益相对适中 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。香港分别占总市值的41.6%
、社交型的商业生活方式聚集地
。信用评级高
，首创钜大、比如存续时间、目前已经披露或正在申请的企业们，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。从已知的信息来看，深耕商业领域多年，准一线及二线城市），有效盘货存量商业资产，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。化解系统性风险
，同时，万象城 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。开发和运营
，

例如，具有行业领先意义：