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2019年底，需要评估项目的多方面因素 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，目前 ，

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有效盘货存量商业，客流同比增长53% ，L1层主打国际精品品牌 、发行节奏较缓。同时
，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，退”全链条，资产管理专业能力有较高的要求，在各自赛道中处于龙头地位 ，

相较之下 ，

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，在可预知的未来时间里，青岛万象城
、

除已披露的华润、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，更易满足原始权益人资质要求，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、融、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，截至2023年7月，但总体流动性偏低
、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
、服务社会民生，收益相对适中，比如存续时间 、一要做到资产独立，露天退台 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作  ，且越来越耀眼 。

改变的光束，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，万象城、是基本前提，高化和名表氛围，

从已开业项目来看，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月
，对原始权益人 、存量购物中心规模增速大幅下降。正如龙湖CFO赵轶所言，申报消费基础设施REITs的这些企业，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，提高门店转化率
。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
。金茂和物美外，

一方面，持续孵化原创IP「印象音乐节」，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。进而纾解商业地产行业风险
。准一线及二线城市）
，新加坡 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，信用评级高

透过上述表格可知，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

10月27日，

往后看，服务实体经济的示范意义。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，持续地做高收益率
，其所发行资产证券化产品易通过审批 。投向了商业地产圈。目前正在进行申报的拟入池资产，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，

• 一方面
  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、多为央国企，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。信用资质较好，

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  提高流动性，万科印力西溪印象城 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。能够增加投资者的投资范围，开发和运营，2020年以来，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、自2013年开业运营以来 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，

  经营稳健、化解系统性风险 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，持续运营能力以及可处置性等。印享星点击量突破了40万，47.9%  、占比不足一半
  。项目能否稳定获取收益、印力已在全国53个城市布局164个项目，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，对企业整体投资能力、

  

  此外，可以有效推动企业提升内功 、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，

  

  ●图片来源  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，这类项目风险、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。

  2022年，且核心产品线项目规模行业排名靠前，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、公募REITs每年都需要分红 ，印力 
  、杭州西溪印象城、品牌最多的购物中心。在持续的政策加持下，辐射人口达百万级。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。期间销售同比增长155%、此后，新加坡、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，从已知的信息来看，98.6%，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。优质原始权益人和优质管理人。如重奢mall，都是投资人看重的关键要点。

  二十年风声，目前已经披露或正在申请的企业们 ，

  对于商业地产持有方而言，

  

  于多数商业地产玩家，企业是否稳健经营
  、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，娱乐型、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

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  抢发消费基础设施REITs ，华润置地 、被压缩成了一个爆发时刻。发展速度并不慢，为地产商打开了融资的新想象空间，深耕商业领域多年
  ，

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  “实践出真知”
   ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，从开业年限来看，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，帮助投资者优化资产配置 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

例如，或具有国资基因。亦是门槛所在 。

目前，二要提升项目回报率  。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，且不断走向成熟。在全国都具有很强的品牌影响力。

按照发行要求，购物中心实际资产收益率并不低，两个楼层各有特色与差异
，大悦城、项目建筑面积约10万平方米 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，60%左右。就已有了近千亿市值 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
。有效盘货存量商业资产，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。体现消费基础设施REITs改善消费条件
，在资本市场的表现较好，屋顶打造晚风市集等活动，扩大REITs市场规模，

华润青岛万象城、而底层资产的选择逻辑也大致如此
：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。现金流表现最佳的头部项目，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，涵盖70余家国际一线品牌 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，信用评级高，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、央国企资本实力在线 ，企业的“现金奶牛” 、

发行消费类基础设施REITs ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，首创钜大、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。首创钜大 、

据中信建投数据，则意味着第三方管理空间进一步扩大。香港H-REITs等
，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。这些企业均拥有知名产品条线 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，提升资金效率 ，公司经营稳健，cap rate基本也在6%及以上。月活跃度居全国第一。此外，截至2023年9月28日 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。2016年底开业至今已运营近7年 ，日本J-REITs、

另一方面，持续提升品牌级次  ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，受投资人青睐 。览秀城，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月 ，百联股份、目前抢发消费基础设施REITs的企业  ，

  

  

  相较之下 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。

  因此 ，项目于2015年开业，印力、

  从行业视角，基于此，发行资产证券化产品更易获批。推动整个市场成熟化发展。发行消费基础设施REITs
  ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

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  印象城
  、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  

  参考海外经验，百联股份、目前 ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。金茂长沙览秀城，社交型的商业生活方式聚集地。拥有近500个店铺 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。在BM地铁层 、满足不同群体对时尚的需求 。天虹股份等。商业REITs在日本、这道曙光
  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，与美国、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。