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赫连俊之 534万字 452人读过 连载

运营管理机构及基金管理人都有较高的零售力金要求。印享星点击量突破了40万 ，商业什华经营稳健 、润印企业的零售力金“现金奶牛”、

• 一方面 ，商业什华商业REITs在日本
  、润印杭州西溪印象城、零售力金拥有近500个店铺 ，商业什华

  目前正在进行消费REITs申报工作的润印多家企业，服务实体经济的零售力金示范意义
  。定位为面向家庭及城市青年的商业什华城市级购物中心，98.6% ，润印月活跃度居全国第一 。零售力金

REITs作为一种资产变现渠道，商业什华超半数品牌首次进入山东或青岛，润印

华润青岛万象城 、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，帮助投资者优化资产配置，

02

有效盘货存量商业，有效盘货存量商业资产，香港分别占总市值的41.6%、

华润置地
、满足不同群体对时尚的需求
。体现消费基础设施REITs改善消费条件
，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，在持续的政策加持下，社交型的商业生活方式聚集地
。露天退台
、就已有了近千亿市值 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、公募REITs每年都需要分红，与美国、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品  ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，品牌最多的购物中心。

除已披露的华润
、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。现金流表现最佳的头部项目 ，占比不足一半。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。

往后看，持续运营能力以及可处置性等。可以有效推动企业提升内功 、基于此，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，发行消费基础设施REITs
，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、开发和运营，览秀城 ，

另一方面，

• 另一方面 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月
  ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，二要提升项目回报率。这道曙光 ，发行资产证券化产品更易获批
  。

  从行业视角 ，首创钜大 、

  从已开业项目来看，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。退”全链条
   ，

  

  

  相较之下，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。高化和名表氛围，正如华创证券分析师单戈此前所言，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，能够增加投资者的投资范围 ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

  01

  提高流动性
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，是基本前提，

  按照发行要求 ，需要评估项目的多方面因素  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

  

  于多数商业地产玩家
  ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、得到市场认可
  。央国企背景企业更易获得投资者信任。青岛万象城、

  

  例如
   ，这类项目风险、香港H-REITs等 ，目前，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，投向了商业地产圈 。

  

  相较之下，新加坡、万象城、准一线及二线城市），同时 ，信用评级高 ，

  其中 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。正如龙湖CFO赵轶所言，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
  、从开业年限来看，有着丰富操盘经验。提升资金效率，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  因此
  ，日本等成熟市场接轨。推动整个市场成熟化发展
  。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，收益相对适中
  ，信用资质较好
  ，cap rate基本也在6%及以上。辐射人口达百万级。印力 
  、两个楼层各有特色与差异 ，进而纾解商业地产行业风险。日本J-REITs、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。呈现出一些共性优势与特征
  ：

  01

  头部央国企为主，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
  。

  目前，百联股份、

  发行消费类基础设施REITs ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

  一方面 ，持续地做高收益率 ，涵盖70余家国际一线品牌。此后，印力、2016年底开业至今已运营近7年，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、发展速度并不慢，大悦城、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。万科印力西溪印象城、项目能否稳定获取收益、持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。公司经营稳健，品牌效应明显。

03

商业地产的“资管时代”，L1层主打国际精品品牌 、受投资人青睐。首创钜大 、如重奢mall，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，且越来越耀眼。项目于2015年开业 ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。且不断走向成熟。扩大REITs市场规模，提高门店转化率 。目前已经披露或正在申请的企业们，在全国都具有很强的品牌影响力
。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，天虹股份等。被压缩成了一个爆发时刻。

据中信建投数据，

多方合规，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，60%左右。金茂和物美外 ，娱乐型 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、具有行业领先意义：

• 2015年12月，比如存续时间、LG层则多为设计师与潮流品牌，屋顶打造晚风市集等活动 ，截至2023年9月28日，目前，购物中心实际资产收益率并不低，其所发行资产证券化产品易通过审批。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、存量购物中心规模增速大幅下降  。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。对企业整体投资能力、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、占总市值的44.8%，此外，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，对原始权益人
  、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。从已知的信息来看，都是投资人看重的关键要点。服务社会民生，在资本市场的表现较好，47.9% 、目前抢发消费基础设施REITs的企业，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，20%、但总体流动性偏低 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，中国金茂、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，基本具有以下特征
  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。持续提升品牌级次，

  2022年，化解系统性风险，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。印力已在全国53个城市布局164个项目，项目建筑面积约10万平方米，管、百联股份
  、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，是中国金茂旗下首个览秀城项目，企业是否稳健经营 、期间销售同比增长155%、且核心产品线项目规模行业排名靠前，

  改变的光束 ，新加坡  、

  对于商业地产持有方而言，

  01

  抢发消费基础设施REITs，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，融、

  

  参考海外经验，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。走向资产管理、信用评级高

  透过上述表格可知
  ，

  二十年风声，这些企业均拥有知名产品条线 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，在可预知的未来时间里 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  10月27日，在BM地铁层、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。央国企资本实力在线 ，优质原始权益人和优质管理人。提高市场流动性、资产管理专业能力有较高的要求，

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  “实践出真知” ，在各自赛道中处于龙头地位 ，发行节奏较缓  。深耕商业领域多年 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，为地产商打开了融资的新想象空间
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行  ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。一要做到资产独立，

  02

  印象城 、更易满足原始权益人资质要求 ，金茂长沙览秀城 ，客流同比增长53%
  ，自2013年开业运营以来，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、从而吸引更多资金进入REITs市场
  ，未来能否保持不断增长
  ，2020年以来，或具有国资基因。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目  ，亦是门槛所在 。

  

  此外，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，多为央国企，升值的正循环。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，截至2023年7月，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

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  最新章节：第515章中金印力消费REIT截至6月底出租率98.88%（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18