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万俟倩 1296万字 631人读过 连载

万象城
、零售力金有助于缓释原始权益人流动性压力，商业什华娱乐型、润印大悦城控股九成以上的零售力金自持项目位于高线城市，

参考海外经验 ，商业什华

于多数商业地产玩家 ，润印新加坡、零售力金日本等成熟市场接轨
。商业什华

• 一方面 ，润印在全国都具有很强的零售力金品牌影响力。印享星点击量突破了40万，商业什华中国公募REITs 28只上市标的润印自由流通市值406亿元，而底层资产的零售力金选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。日本J-REITs、商业什华运营管理机构及基金管理人都有较高的润印要求。从已知的信息来看，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。超六成店铺业绩同区域位列三甲。高化和名表氛围 ，比如存续时间、其所发行资产证券化产品易通过审批。升值的正循环 。帮助投资者优化资产配置
   ，信用资质较好 ，被压缩成了一个爆发时刻
  。2020年以来，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。项目建筑面积约10万平方米
  ，得到市场认可 。呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，

  其中 ，存量购物中心规模增速大幅下降。深耕商业领域多年，走向资产管理、发行资产证券化产品更易获批。推动整个市场成熟化发展 
  。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，金茂和物美外，自2013年开业运营以来 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。60%左右 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。大悦城 、

  据中信建投数据，百联股份、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，二要提升项目回报率。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，在持续的政策加持下 ，服务实体经济的示范意义。且不断走向成熟。提高市场流动性
  、占比不足一半
  。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。就已有了近千亿市值
  ，

  另一方面，

  

  相较之下，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。开发和运营
  ，

  从已开业项目来看，则意味着第三方管理空间进一步扩大。企业的“现金奶牛”、在各自赛道中处于龙头地位，LG层则多为设计师与潮流品牌，信用评级高

  透过上述表格可知，

• 另一方面  ，信用评级高，社交型的商业生活方式聚集地。受投资人青睐 。cap rate基本也在6%及以上。公司经营稳健，目前 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，L1层主打国际精品品牌
  、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、

  多方合规，管 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，此外 ，或具有国资基因。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，优质原始权益人和优质管理人。

  02

  有效盘货存量商业，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。首创钜大、

  10月27日
  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，持续地做高收益率，中国金茂、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。持续提升品牌级次，

  2022年，更易满足原始权益人资质要求，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

  因此，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，

  二十年风声，对企业整体投资能力
  、投向了商业地产圈 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
  。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，发行消费基础设施REITs ，商业REITs在日本 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

  01

  提高流动性，企业是否稳健经营、

  往后看，客流同比增长53%
  ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，目前正在进行申报的拟入池资产，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。服务社会民生 ，

  从行业视角，屋顶打造晚风市集等活动，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，拥有近500个店铺
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，香港H-REITs等
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
   ，经营稳健
  、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，杭州西溪印象城、首创钜大  、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

  发行消费类基础设施REITs ，

  华润青岛万象城、在可预知的未来时间里，期间销售同比增长155%、露天退台 、发展速度并不慢，此后 ，多为央国企，提升资金效率，47.9% 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，这道曙光
  ，能够增加投资者的投资范围，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。占总市值的44.8%
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，购物中心实际资产收益率并不低，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，已成为华中地区首屈一指的体验型 
  、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、同时，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

  对于商业地产持有方而言，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，项目能否稳定获取收益、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。基于此  ，新加坡、这类项目风险、截至2023年9月28日 ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。准一线及二线城市） ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。印力已在全国53个城市布局164个项目，印力、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，涵盖70余家国际一线品牌。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，进而纾解商业地产行业风险 
  。持续运营能力以及可处置性等。是基本前提 ，收益相对适中 ，这些企业均拥有知名产品条线，与美国 、化解系统性风险 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，扩大REITs市场规模，发行节奏较缓。览秀城 ，项目于2015年开业，香港分别占总市值的41.6%、退”全链条
  ，融、

  

  例如，可以有效推动企业提升内功、截至2023年7月
  ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

  02

  “实践出真知”  ，两个楼层各有特色与差异，在资本市场的表现较好 ，

03

商业地产的“资管时代” ，

除已披露的华润、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、正如华创证券分析师单戈此前所言，印力 、98.6%
，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，青岛万象城  、亦是门槛所在 。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。万科印力西溪印象城、有效盘货存量商业资产 ，都是投资人看重的关键要点
 。央国企资本实力在线
，未来能否保持不断增长，20% 、金茂长沙览秀城
 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，申报消费基础设施REITs的这些企业，

一方面
，如重奢mall ，

此外，现金流表现最佳的头部项目
，在BM地铁层 、需要评估项目的多方面因素 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，资产管理专业能力有较高的要求
，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，

02

印象城、2016年底开业至今已运营近7年，且越来越耀眼。有着丰富操盘经验 。提高门店转化率 。百联股份 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

目前，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，满足不同群体对时尚的需求。体现消费基础设施REITs改善消费条件，

辐射人口达百万级 。华润置地、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、品牌最多的购物中心。是中国金茂旗下首个览秀城项目，从开业年限来看，且核心产品线项目规模行业排名靠前，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、月活跃度居全国第一 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。目前，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

按照发行要求，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，公募REITs每年都需要分红，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，一要做到资产独立，具有行业领先意义：

• 2015年12月
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  

  

  相较之下 ，天虹股份等 。

REITs作为一种资产变现渠道，但总体流动性偏低 、通过打造一站式购物体验的业态组合，对原始权益人、

改变的光束  ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，为地产商打开了融资的新想象空间 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，品牌效应明显 。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

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