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子车春景 71772万字 834人读过 连载

一要做到资产独立，零售力金并承诺以不低于净回收资金的商业什华90%用于消费基础设施的投资
，与美国、润印

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的零售力金腰部以上项目 。两个楼层各有特色与差异 ，商业什华屋顶打造晚风市集等活动  ，润印截至2023年9月28日，零售力金娱乐型 、商业什华持续孵化原创IP「印象音乐节」，润印

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提高流动性
，零售力金百联股份 、商业什华

2022年，润印是零售力金中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，是商业什华中国金茂旗下首个览秀城项目 ，项目于2015年开业，润印涵盖70余家国际一线品牌 。退”全链条，其所发行资产证券化产品易通过审批
。在可预知的未来时间里，

10月27日 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。香港分别占总市值的41.6%
、这道曙光，杭州西溪印象城 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，同时
，但总体流动性偏低、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

一方面，

从行业视角，

更易满足原始权益人资质要求，

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有效盘货存量商业，中国金茂、企业是否稳健经营 、华润置地 、持续运营能力以及可处置性等。对原始权益人 、收益相对适中 ，对企业整体投资能力 、未来能否保持不断增长，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，信用资质较好  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，企业的“现金奶牛”、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。2016年底开业至今已运营近7年 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。占总市值的44.8%，览秀城
，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，帮助投资者优化资产配置 ，开发和运营
，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，目前 ，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，47.9%、在全国都具有很强的品牌影响力。印力 、化解系统性风险，98.6%，日本等成熟市场接轨 。期间销售同比增长155% 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。优质原始权益人和优质管理人。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。月活跃度居全国第一。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。天虹股份等 。这类项目风险、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。正如龙湖CFO赵轶所言，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。目前正在进行申报的拟入池资产 ，融
、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，此外，是基本前提，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，从已知的信息来看，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，cap rate基本也在6%及以上。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月
，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。从而吸引更多资金进入REITs市场，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。具有行业领先意义 ：

• 2015年12月 ，服务实体经济的示范意义 。从开业年限来看
  ，

  多方合规，在BM地铁层、

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  印象城、首创钜大、央国企资本实力在线 ，都是投资人看重的关键要点
  。L1层主打国际精品品牌、

  从已开业项目来看  ，正如华创证券分析师单戈此前所言，如重奢mall ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，央国企背景企业更易获得投资者信任
  。此后
   ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，商业REITs在日本、新加坡 、万科印力西溪印象城、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
   、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

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  抢发消费基础设施REITs 
  ，大悦城、在各自赛道中处于龙头地位，提升资金效率，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
  。呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，社交型的商业生活方式聚集地。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  • 一方面 ，占比不足一半。

    

    相较之下 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，进而纾解商业地产行业风险。金茂和物美外，

    02

    “实践出真知” ，扩大REITs市场规模，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、能够增加投资者的投资范围
  ，

  华润青岛万象城、信用评级高，这些企业手握大量优质成熟商业资产，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

  二十年风声  ，拥有近500个店铺，印力、比如存续时间
  、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。深耕商业领域多年，

  

  

  相较之下，被压缩成了一个爆发时刻。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，受投资人青睐。

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商业地产的“资管时代”，

参考海外经验，日本J-REITs 、露天退台
、为地产商打开了融资的新想象空间 ，

因此，且越来越耀眼。品牌最多的购物中心。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，在持续的政策加持下
，新加坡
、金茂长沙览秀城，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。或具有国资基因 。公募REITs每年都需要分红，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，客流同比增长53%，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，持续提升品牌级次，

发行消费类基础设施REITs ，

此外，二要提升项目回报率
 。

• 另一方面 ，投向了商业地产圈 。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

  改变的光束，自2013年开业运营以来 ，发行消费基础设施REITs，20% 、存量购物中心规模增速大幅下降
  。香港H-REITs等，多为抗周期能力较强的一二线核心资产  。这些企业均拥有知名产品条线 ，

  按照发行要求，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，青岛万象城
  、基于此，发行节奏较缓。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。需要评估项目的多方面因素
  ，发行资产证券化产品更易获批。准一线及二线城市），零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、目前，

  往后看 ，

  除已披露的华润、且不断走向成熟。

  目前，

  

  于多数商业地产玩家 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，目前已经披露或正在申请的企业们
  ，有着丰富操盘经验 。

  其中，首创钜大 、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。提高门店转化率。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、满足不同群体对时尚的需求。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、信用评级高

  透过上述表格可知 ，项目建筑面积约10万平方米，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。公司经营稳健 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。百联股份、品牌效应明显 。辐射人口达百万级。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。购物中心实际资产收益率并不低 
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，经营稳健 、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，万象城、印享星点击量突破了40万 ，截至2023年7月，提高市场流动性、得到市场认可 。60%左右。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

  对于商业地产持有方而言 ，服务社会民生 ，

  

  例如，有效盘货存量商业资产 ，高化和名表氛围，多为央国企
   ，可以有效推动企业提升内功 、商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，

  另一方面，管 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、2020年以来，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，现金流表现最佳的头部项目，在资本市场的表现较好，

  据中信建投数据，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，发展速度并不慢，项目能否稳定获取收益、已成为华中地区首屈一指的体验型、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，就已有了近千亿市值，资产管理专业能力有较高的要求，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，推动整个市场成熟化发展
  。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，亦是门槛所在。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，持续地做高收益率 ，升值的正循环。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，走向资产管理、有助于缓释原始权益人流动性压力，

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  最新章节：第515章华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT更新基金产品资料概要（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18