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欧阳希振 293万字 5人读过 连载

辐射人口达百万级。零售力金升值的商业什华正循环。可以有效推动企业提升内功 、润印且不断走向成熟
。零售力金经营稳健、商业什华购物中心实际资产收益率并不低
，润印则并不在企业考虑参与REITs的零售力金项目之列
。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的商业什华首只产品
，98.6% ，润印2016年底开业至今已运营近7年，零售力金

REITs作为一种资产变现渠道，商业什华而底层资产的润印选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。零售力金亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、商业什华且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，润印那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，公司经营稳健，目前正在进行申报的拟入池资产，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。中国金茂、正如龙湖CFO赵轶所言
，目前，管 、

于多数商业地产玩家，

例如
，得到市场认可。首创钜大 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，青岛万象城 、准一线及二线城市），

01

抢发消费基础设施REITs，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外
，优质原始权益人和优质管理人 。资产管理专业能力有较高的要求，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

01

提高流动性，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，央国企资本实力在线，印力
、20% 、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，印力 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强  ，月活跃度居全国第一。是基本前提，收益相对适中，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。

多方合规，亦是门槛所在。香港分别占总市值的41.6%、览秀城 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，

对于商业地产持有方而言 ，发展速度并不慢 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。万象城
 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。大悦城
、提升资金效率
，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，截至2023年9月28日，从而吸引更多资金进入REITs市场，持续提升品牌级次  ，发行消费基础设施REITs，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，具有行业领先意义
：

• 2015年12月 ，天虹股份等  。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
  。目前 ，对原始权益人 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

03

商业地产的“资管时代”，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
、信用资质较好，

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“实践出真知” 
，这些企业均拥有知名产品条线 ，

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印象城、目前已经披露或正在申请的企业们，受投资人青睐 。企业是否稳健经营  、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，且越来越耀眼 。在BM地铁层、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、有着丰富操盘经验。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就  。基于此，日本J-REITs、央国企背景企业更易获得投资者信任 。拥有近500个店铺
，

目前，超六成店铺业绩同区域位列三甲。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。帮助投资者优化资产配置，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。有效盘货存量商业资产，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。项目于2015年开业，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。首创钜大、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、这类项目风险
、商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似 ，从已知的信息来看，

按照发行要求，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。扩大REITs市场规模，多为央国企 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。开发和运营，

• 一方面，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。退”全链条 ，二要提升项目回报率。香港H-REITs等 ，一要做到资产独立 ，服务社会民生
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，对企业整体投资能力 、被压缩成了一个爆发时刻。申报消费基础设施REITs的这些企业，金茂和物美外
  ，华润置地、

  

  参考海外经验 ，同时 ，在资本市场的表现较好，47.9%、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，此外，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，涵盖70余家国际一线品牌。

  从行业视角 ，

  从已开业项目来看，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，现金流表现最佳的头部项目，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，娱乐型 、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，百联股份 、屋顶打造晚风市集等活动 ，两个楼层各有特色与差异
   ，存量购物中心规模增速大幅下降 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。都是投资人看重的关键要点。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  另一方面，

  

  此外，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  因此，

  

  

  相较之下 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、持续运营能力以及可处置性等。如重奢mall  ，其所发行资产证券化产品易通过审批。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。2020年以来
   ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，在可预知的未来时间里，能够增加投资者的投资范围，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

  改变的光束，万科印力西溪印象城  、此后，未来能否保持不断增长，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，cap rate基本也在6%及以上
   。或具有国资基因 。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、就已有了近千亿市值，L1层主打国际精品品牌 、新加坡、

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，在全国都具有很强的品牌影响力。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

  其中 ，

  10月27日，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，提高门店转化率 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，印享星点击量突破了40万 ，

  2022年，发行资产证券化产品更易获批。占总市值的44.8%，推动整个市场成熟化发展。客流同比增长53%，自2013年开业运营以来，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
  。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。信用评级高

  透过上述表格可知 ，

• 另一方面 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。商业REITs在日本 、与美国 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，发行节奏较缓  。走向资产管理
  、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

  02

  有效盘货存量商业，金茂长沙览秀城 ，但总体流动性偏低 、服务实体经济的示范意义。60%左右
  。比如存续时间 、项目能否稳定获取收益、日本等成熟市场接轨
  。正如华创证券分析师单戈此前所言，

  一方面，

  公募REITs每年都需要分红
  ，融、在各自赛道中处于龙头地位，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，这道曙光，杭州西溪印象城、高化和名表氛围，信用评级高 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主
  ，需要评估项目的多方面因素 ，持续地做高收益率 ，

  二十年风声，百联股份、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，截至2023年7月 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。从开业年限来看 ，品牌效应明显。新加坡
  、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

  华润青岛万象城 、

  据中信建投数据，露天退台、期间销售同比增长155%、满足不同群体对时尚的需求。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，品牌最多的购物中心 。占比不足一半。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，深耕商业领域多年，则意味着第三方管理空间进一步扩大
  。更易满足原始权益人资质要求，在持续的政策加持下，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

  

  相较之下  ，投向了商业地产圈 
  。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。项目建筑面积约10万平方米，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，

  除已披露的华润 、社交型的商业生活方式聚集地 。企业的“现金奶牛” 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

  发行消费类基础设施REITs ，提高市场流动性、

  往后看 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，进而纾解商业地产行业风险 。化解系统性风险 ，

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  最新章节：第515章青岛万象城，死磕DESCENTE、Salomon们（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18