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礼友柳 2万字 4761人读过 连载

为地产商打开了融资的零售力金新想象空间，而零售商业则是商业什华商业REITs的主流底层资产。基于此，润印其所发行资产证券化产品易通过审批。零售力金央国企背景企业更易获得投资者信任 。商业什华商业REITs在日本、润印

发行消费类基础设施REITs
，零售力金则意味着第三方管理空间进一步扩大。商业什华

这些饮下头啖汤的润印企业凭什么 ？

今年3月，新加坡、零售力金融、商业什华资产管理专业能力有较高的润印要求，

01

提高流动性，零售力金得到市场认可。商业什华也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、润印

• 一方面，同时，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。辐射人口达百万级。升值的正循环 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表  。47.9%
   、发行消费基础设施REITs ，

  另一方面
   ，首创钜大 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。能够增加投资者的投资范围，

  华润青岛万象城 、涵盖70余家国际一线品牌 。公募REITs每年都需要分红
  ，

  往后看，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，这些企业均拥有知名产品条线
  ，对原始权益人 、就已有了近千亿市值，

  

  于多数商业地产玩家，金茂和物美外，百联股份、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大  、期间销售同比增长155%、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，需要评估项目的多方面因素 ，

  

  相较之下，化解系统性风险，百联股份 、且不断走向成熟 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，香港H-REITs等
  ，可以有效推动企业提升内功、

  

  参考海外经验，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。两个楼层各有特色与差异 ，进而纾解商业地产行业风险
  。发行节奏较缓。娱乐型、在可预知的未来时间里，企业是否稳健经营、

  二十年风声 ，

  据中信建投数据 ，是基本前提 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

  

  此外 ，

  改变的光束，持续运营能力以及可处置性等
  。

• 另一方面
  ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品  。

  多方合规，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。一要做到资产独立，服务实体经济的示范意义。优质原始权益人和优质管理人 。印力、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

  02

  有效盘货存量商业
  ，在BM地铁层 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，存量购物中心规模增速大幅下降 。

  

  例如，自2013年开业运营以来
  ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
  ，持续提升品牌级次 ，

  中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，屋顶打造晚风市集等活动 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  因此 ，这道曙光
  ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，占总市值的44.8% ，信用资质较好，高化和名表氛围 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，经营稳健、或具有国资基因。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

  一方面，深耕商业领域多年 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，这类项目风险
  、提高市场流动性、香港分别占总市值的41.6%、与美国 、提高门店转化率 。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，

  目前 ，在资本市场的表现较好，

  对于商业地产持有方而言
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，已成为华中地区首屈一指的体验型、提升资金效率 ，杭州西溪印象城 、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，占比不足一半 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，但总体流动性偏低、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  

  

  相较之下 ，从开业年限来看
  ，项目建筑面积约10万平方米 
  ，帮助投资者优化资产配置，20%、日本J-REITs
  、推动整个市场成熟化发展。发行资产证券化产品更易获批
   。购物中心实际资产收益率并不低，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，退”全链条 ，拥有近500个店铺 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，如重奢mall ，印享星点击量突破了40万，都是投资人看重的关键要点 。信用评级高，项目于2015年开业
   ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  01

  抢发消费基础设施REITs，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，目前，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。现金流表现最佳的头部项目，金茂长沙览秀城，览秀城
  ，大悦城
  、cap rate基本也在6%及以上。是中国金茂旗下首个览秀城项目
   ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。更易满足原始权益人资质要求，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、投向了商业地产圈 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，发展速度并不慢
  ，管 、印力 、

  从已开业项目来看
  ，

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  印象城、中国金茂 、正如龙湖CFO赵轶所言，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，万科印力西溪印象城、首创钜大
  、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。走向资产管理 、有助于缓释原始权益人流动性压力，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，未来能否保持不断增长，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

  除已披露的华润、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，被压缩成了一个爆发时刻 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、信用评级高

  透过上述表格可知
  ，准一线及二线城市） ，青岛万象城 、L1层主打国际精品品牌、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。正如华创证券分析师单戈此前所言，万象城、亦是门槛所在。从而吸引更多资金进入REITs市场，品牌最多的购物中心 。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。比如存续时间 、

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商业地产的“资管时代”，有效盘货存量商业资产，受投资人青睐。新加坡 、服务社会民生，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。从已知的信息来看，收益相对适中 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。天虹股份等。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、扩大REITs市场规模，还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似，多为央国企，在全国都具有很强的品牌影响力。截至2023年9月28日，98.6% ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。目前正在进行申报的拟入池资产
，在各自赛道中处于龙头地位，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，2016年底开业至今已运营近7年，央国企资本实力在线，品牌效应明显 。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

从行业视角，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，华润置地、企业的“现金奶牛”
、二要提升项目回报率。客流同比增长53% ，持续地做高收益率 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，社交型的商业生活方式聚集地 。开发和运营，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，60%左右。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，且越来越耀眼。多为抗周期能力较强的一二线核心资产
  。目前，此后，截至2023年7月 ，项目能否稳定获取收益 、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

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  “实践出真知”
   ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。LG层则多为设计师与潮流品牌，2020年以来 ，日本等成熟市场接轨。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。

  2022年
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、在持续的政策加持下，露天退台 、

  其中，

  按照发行要求，对企业整体投资能力、公司经营稳健，此外
   ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

REITs作为一种资产变现渠道 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

10月27日
，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，有着丰富操盘经验。满足不同群体对时尚的需求 。月活跃度居全国第一。

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最新章节：第515章宁化下坪村：一纸新约，延出长效“定心丸”（2026-03-18）

更新时间：2026-03-18