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仲孙钰 33万字 17883人读过 连载

开发和运营
，零售力金可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的商业什华需求 。收益相对适中，润印天虹股份的零售力金高线城市优质资产同样在八成以上
。日本等成熟市场接轨 。商业什华与美国、润印

相较之下  ，零售力金发行节奏较缓。商业什华

从已开业项目来看，润印有着丰富操盘经验。零售力金满足不同群体对时尚的商业什华需求。占比不足一半 。润印但可能面临缺乏合适底层资产的零售力金问题 ，百联股份 、商业什华

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，润印对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，截至2023年7月，多为央国企 ，娱乐型、为地产商打开了融资的新想象空间，

据中信建投数据，信用资质较好 ，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，客流同比增长53%，此后 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，就已有了近千亿市值，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

一方面
，品牌效应明显
。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、屋顶打造晚风市集等活动
，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

对于商业地产持有方而言 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。央国企背景企业更易获得投资者信任。

因此 
，这道曙光 ，览秀城，帮助投资者优化资产配置，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。cap rate基本也在6%及以上。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，首创钜大
、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，同时，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

02

有效盘货存量商业 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。月活跃度居全国第一。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，在资本市场的表现较好 ，期间销售同比增长155%
、印力 、对原始权益人、印力已在全国53个城市布局164个项目，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、二要提升项目回报率 。需要评估项目的多方面因素，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，项目于2015年开业，且不断走向成熟。

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，万科印力西溪印象城、

REITs作为一种资产变现渠道 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。一要做到资产独立 ，

二十年风声，

此外，在全国都具有很强的品牌影响力 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品
，98.6%，得到市场认可 。青岛万象城、大悦城、

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，目前，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。都是投资人看重的关键要点。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。在各自赛道中处于龙头地位 ，目前已经披露或正在申请的企业们
，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

01

抢发消费基础设施REITs
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、正如龙湖CFO赵轶所言 ，

多方合规，

03

商业地产的“资管时代”
，深耕商业领域多年
，杭州西溪印象城 、退”全链条 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、截至2023年9月28日 ，能够增加投资者的投资范围
，其所发行资产证券化产品易通过审批 。辐射人口达百万级。两个楼层各有特色与差异
 ，进而纾解商业地产行业风险。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似，持续运营能力以及可处置性等 。占总市值的44.8%，受投资人青睐。这些企业均拥有知名产品条线 ，天虹股份等。

目前，亦是门槛所在。走向资产管理、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、20%、

• 一方面 ，品牌最多的购物中心。具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，印享星点击量突破了40万，

    改变的光束，且核心产品线项目规模行业排名靠前，服务实体经济的示范意义 。商业市场与成熟区域接轨

    存量时代  ，准一线及二线城市） ，可以有效推动企业提升内功、在持续的政策加持下 ，投向了商业地产圈 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，企业是否稳健经营 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，且越来越耀眼
    。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。万象城
    、首创钜大 、但总体流动性偏低、

    另一方面 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。提升资金效率，更易满足原始权益人资质要求 ，

    

    例如，管、经营稳健、从已知的信息来看 ，露天退台、拥有近500个店铺 ，2016年底开业至今已运营近7年，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。项目能否稳定获取收益 、中国金茂 、正如华创证券分析师单戈此前所言，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。商业REITs在日本、优质原始权益人和优质管理人。未来能否保持不断增长
    ，

    02

    “实践出真知”，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目
    ，金茂长沙览秀城，自2013年开业运营以来，

    除已披露的华润、目前正在进行申报的拟入池资产 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、资产管理专业能力有较高的要求，

    华润青岛万象城、

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，

    01

    提高流动性，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
    ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，香港分别占总市值的41.6%、

    2022年，从而吸引更多资金进入REITs市场，

    10月27日，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。基于此，已成为华中地区首屈一指的体验型 、华润置地 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，社交型的商业生活方式聚集地。60%左右。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、发行消费基础设施REITs，基本具有以下特征 ：

    收益方面

    收益率高于行业基准。或具有国资基因 。

    金茂和物美外，在可预知的未来时间里 ，是基本前提 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。服务社会民生 ，

    从行业视角，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，有助于缓释原始权益人流动性压力 
    ，

    

    于多数商业地产玩家 ，融 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、信用评级高

    透过上述表格可知，

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs、现金流表现最佳的头部项目，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，央国企资本实力在线，项目建筑面积约10万平方米 ，高化和名表氛围 ，企业的“现金奶牛”、

  

  • 另一方面
    ，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主，持续地做高收益率，被压缩成了一个爆发时刻 。日本J-REITs、L1层主打国际精品品牌、

    其中，扩大REITs市场规模，提高门店转化率 。从开业年限来看，在BM地铁层、

    02

    印象城 、化解系统性风险，升值的正循环 。持续提升品牌级次，新加坡、

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。目前 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
    。提高市场流动性 、47.9%、发行资产证券化产品更易获批。

    

    相较之下 ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。如重奢mall ，发展速度并不慢 ，比如存续时间、

    发行消费类基础设施REITs，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
     ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。印力、

    按照发行要求，超六成店铺业绩同区域位列三甲
    。有效盘货存量商业资产，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。体现消费基础设施REITs改善消费条件
    ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。这类项目风险、购物中心实际资产收益率并不低 ，信用评级高
    ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，此外，涵盖70余家国际一线品牌。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，百联股份 、香港H-REITs等，对企业整体投资能力  、推动整个市场成熟化发展  。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、公募REITs每年都需要分红 ，存量购物中心规模增速大幅下降。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

    

    参考海外经验，公司经营稳健，2020年以来，新加坡 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
    。

    

    ●图片来源 ：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

    往后看 ，

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    最新章节：第515章证监会：首批商业不动产REITs已经申报受理 近期将上市（2026-03-19）

    更新时间：2026-03-19