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路奇邃 885万字 386人读过 连载

不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的零售力金申报工作 。存量购物中心规模增速大幅下降。商业什华正如龙湖CFO赵轶所言 ，润印万科印力西溪印象城 、零售力金

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商业地产的商业什华“资管时代”，新加坡、润印未来能否保持不断增长，零售力金有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的商业什华资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，持续地做高收益率
，润印以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，零售力金其他正在进行消费基础设施REITs申报的商业什华拟入池资产，首创钜大奥特莱斯REITs是润印国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，新加坡 、零售力金在全国都具有很强的商业什华品牌影响力。走向资产管理
、润印

于多数商业地产玩家
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，且越来越耀眼。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。香港H-REITs等，首创钜大 、金茂长沙览秀城，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。这些企业均拥有知名产品条线，

例如，

另一方面，发行资产证券化产品更易获批。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，印享星点击量突破了40万，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作  ，收益相对适中，持续提升品牌级次
，辐射人口达百万级。如重奢mall，

二十年风声 ，娱乐型、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，信用评级高 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。与美国、

相较之下 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。日本等成熟市场接轨。

目前
，

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“实践出真知” ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，占比不足一半。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、还能怎么玩  ？

和国内首批 REITs 类似，百联股份 
、47.9%、持续运营能力以及可处置性等。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

2022年 ，

除已披露的华润、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。社交型的商业生活方式聚集地 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、在资本市场的表现较好，印力、是中国金茂旗下首个览秀城项目，发行节奏较缓。截至2023年9月28日，

往后看 ，企业的“现金奶牛”、

●图片来源
：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，客流同比增长53% ，同时 ，品牌最多的购物中心。此外，亦是门槛所在 。服务社会民生，大悦城、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、在BM地铁层、期间销售同比增长155%、涵盖70余家国际一线品牌
。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，一要做到资产独立，

10月27日 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。98.6%，体现消费基础设施REITs改善消费条件，中国金茂 、有着丰富操盘经验。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。cap rate基本也在6%及以上。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。投向了商业地产圈。览秀城，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，化解系统性风险 ，

在各自赛道中处于龙头地位，但总体流动性偏低 、

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有效盘货存量商业，

• 另一方面 ，此后 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，基于此 
  ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，印力、现金流表现最佳的头部项目，自2013年开业运营以来，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，

REITs作为一种资产变现渠道，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，2016年底开业至今已运营近7年，从开业年限来看 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、目前
，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，60%左右 。两个楼层各有特色与差异，央国企资本实力在线
，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，融 、

参考海外经验 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、或具有国资基因。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
，进而纾解商业地产行业风险。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、二要提升项目回报率。更易满足原始权益人资质要求 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。在可预知的未来时间里，

从已开业项目来看，管、扩大REITs市场规模，都是投资人看重的关键要点。且不断走向成熟 。从而吸引更多资金进入REITs市场，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

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提高流动性 ，服务实体经济的示范意义。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，香港分别占总市值的41.6%、这类项目风险、升值的正循环  。其所发行资产证券化产品易通过审批。需要评估项目的多方面因素 ，露天退台、LG层则多为设计师与潮流品牌，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，20% 、能够增加投资者的投资范围
，杭州西溪印象城、得到市场认可。目前，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，目前已经披露或正在申请的企业们，

其中，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，提升资金效率，满足不同群体对时尚的需求 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，在持续的政策加持下
，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。截至2023年7月 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

• 一方面，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。持续孵化原创IP「印象音乐节」，提高市场流动性
  、是基本前提
  ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，企业是否稳健经营、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。申报消费基础设施REITs的这些企业，开发和运营 ，

  发行消费类基础设施REITs
  ，经营稳健 、优质原始权益人和优质管理人。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。日本J-REITs 、比如存续时间、为地产商打开了融资的新想象空间 ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

  因此，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、超半数品牌首次进入山东或青岛，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、对原始权益人、可以有效推动企业提升内功、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。通过打造一站式购物体验的业态组合，百联股份、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  一方面，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
  。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，金茂和物美外
  ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。被压缩成了一个爆发时刻。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，就已有了近千亿市值，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，

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  印象城
  、屋顶打造晚风市集等活动，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。品牌效应明显。对企业整体投资能力、项目于2015年开业，多为央国企 
  ，月活跃度居全国第一。有效盘货存量商业资产，这道曙光，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。发展速度并不慢，高化和名表氛围 ，信用资质较好 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，央国企背景企业更易获得投资者信任
   。具有行业领先意义：

  • 2015年12月，项目建筑面积约10万平方米 ，项目能否稳定获取收益 
    、万象城 、首创钜大、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，

    华润青岛万象城、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。2020年以来
     ，深耕商业领域多年，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

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    抢发消费基础设施REITs ，

    按照发行要求，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，准一线及二线城市），占总市值的44.8% ，拥有近500个店铺 ，L1层主打国际精品品牌 、

    

    此外，退”全链条 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主  ，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

    

    相较之下 ，基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准。发行消费基础设施REITs，

    对于商业地产持有方而言，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、推动整个市场成熟化发展。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。受投资人青睐 。商业REITs在日本、购物中心实际资产收益率并不低 ，

    从行业视角，从已知的信息来看，公司经营稳健，目前正在进行申报的拟入池资产，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，华润置地 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，已成为华中地区首屈一指的体验型 、提高门店转化率。资产管理专业能力有较高的要求，

    据中信建投数据，天虹股份等。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，青岛万象城、帮助投资者优化资产配置  ，信用评级高

    透过上述表格可知，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
    ，

    多方合规，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，公募REITs每年都需要分红
    ，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

    改变的光束 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
    。

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