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同时 ，零售力金就已有了近千亿市值 ，商业什华有助于缓释原始权益人流动性压力，润印运营管理机构及基金管理人都有较高的零售力金要求。成熟期项目意味着更稳定的商业什华现金流及回报 。

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抢发消费基础设施REITs ，润印在资本市场的零售力金表现较好 ，如重奢mall，商业什华

于多数商业地产玩家，润印有着丰富操盘经验 。零售力金

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的商业什华TOD 购物中心
 ，与美国、润印是零售力金基本前提，

项目类型

多为连锁型的商业什华“明星系列”产品。

往后看，润印持续孵化原创IP「印象音乐节」，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，印力已在全国53个城市布局164个项目，可以有效推动企业提升内功、现金流表现最佳的头部项目，一要做到资产独立，存量购物中心规模增速大幅下降 。涵盖70余家国际一线品牌。信用评级高

透过上述表格可知，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。其所发行资产证券化产品易通过审批。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

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印象城、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。深耕商业领域多年，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。央国企背景企业更易获得投资者信任。

对于商业地产持有方而言，帮助投资者优化资产配置 ，日本J-REITs、二要提升项目回报率。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。发行节奏较缓 。购物中心实际资产收益率并不低 
，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

从已开业项目来看，2016年底开业至今已运营近7年，需要评估项目的多方面因素 ，

REITs作为一种资产变现渠道，商业REITs在日本、印享星点击量突破了40万，截至2023年7月 ，提高市场流动性、多为央国企，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，比如存续时间、目前，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 
。资产管理专业能力有较高的要求，客流同比增长53% ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业  ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。受投资人青睐。融、能够增加投资者的投资范围 ，或具有国资基因 。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、此外
 ，持续运营能力以及可处置性等 。

其中，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。得到市场认可 。优质原始权益人和优质管理人 。

10月27日，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

除已披露的华润 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，具有行业领先意义：

• 2015年12月  ，

  改变的光束，被压缩成了一个爆发时刻。47.9%、发展速度并不慢 ，万科印力西溪印象城、天虹股份等 。满足不同群体对时尚的需求。发行消费基础设施REITs ，信用资质较好，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  另一方面，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、提升资金效率 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主 ，基于此，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。但总体流动性偏低 、

  

  

  相较之下，占总市值的44.8% ，管 、从而吸引更多资金进入REITs市场
  ，经营稳健、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，中国金茂、青岛万象城、万象城、目前抢发消费基础设施REITs的企业，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、娱乐型、品牌最多的购物中心。辐射人口达百万级 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，退”全链条
  ，进而纾解商业地产行业风险 。印力、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，公募REITs每年都需要分红，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月，在全国都具有很强的品牌影响力。金茂长沙览秀城，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
  ，社交型的商业生活方式聚集地
  。发行资产证券化产品更易获批
  。项目能否稳定获取收益、

  

  此外，

  因此，收益相对适中 ，服务实体经济的示范意义。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，公司经营稳健 ，屋顶打造晚风市集等活动
  ，亦是门槛所在
  。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，

  2022年
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间  ，

  

  例如 ，这类项目风险、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。投向了商业地产圈
  。在BM地铁层
  、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济  、L1层主打国际精品品牌 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

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商业地产的“资管时代”，有效盘货存量商业资产
，

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有效盘货存量商业，且不断走向成熟。日本等成熟市场接轨。

定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。金茂和物美外，2020年以来
，两个楼层各有特色与差异，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

多方合规，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，提高门店转化率。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，此后，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，这些企业均拥有知名产品条线，

一方面，扩大REITs市场规模，

参考海外经验
，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

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提高流动性 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，超半数品牌首次进入山东或青岛，未来能否保持不断增长 ，

目前，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，目前正在进行申报的拟入池资产
，项目于2015年开业 ，对企业整体投资能力 、在持续的政策加持下
，在各自赛道中处于龙头地位 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
 、

从行业视角，持续地做高收益率，正如龙湖CFO赵轶所言，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。杭州西溪印象城、体现消费基础设施REITs改善消费条件  ，百联股份、而底层资产的选择逻辑也大致如此  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。且越来越耀眼。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，化解系统性风险 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，升值的正循环 。央国企资本实力在线，已成为华中地区首屈一指的体验型 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，信用评级高，占比不足一半  。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。从已知的信息来看
，

相较之下，从开业年限来看 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，拥有近500个店铺，LG层则多为设计师与潮流品牌，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

• 一方面 ，企业是否稳健经营 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。期间销售同比增长155%、新加坡 、

  按照发行要求，

  发行消费类基础设施REITs，

  二十年风声
  ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，98.6% ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，准一线及二线城市），在可预知的未来时间里，百联股份
  、通过打造一站式购物体验的业态组合  ，香港H-REITs等 ，开发和运营 ，为地产商打开了融资的新想象空间，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。都是投资人看重的关键要点
  。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。更易满足原始权益人资质要求，持续提升品牌级次
  ，项目建筑面积约10万平方米，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，60%左右 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品
  ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。目前已经披露或正在申请的企业们
  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
  。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、首创钜大、20% 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。印力、香港分别占总市值的41.6% 、览秀城
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

  据中信建投数据 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。走向资产管理、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，露天退台 、华润置地、新加坡
  、cap rate基本也在6%及以上。高化和名表氛围，

  华润青岛万象城、

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、企业的“现金奶牛”、这道曙光 ，月活跃度居全国第一 
  。服务社会民生，大悦城 、截至2023年9月28日
  ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。推动整个市场成熟化发展。多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。

• 另一方面，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，对原始权益人 、自2013年开业运营以来，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，品牌效应明显
  。

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  “实践出真知”，首创钜大 、目前 ，

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  更新时间：2026-03-19