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• 一方面，准一线及二线城市），核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。能够增加投资者的投资范围，

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs、

• 另一方面，公募REITs每年都需要分红 ，发行节奏较缓 。对原始权益人 、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，与美国 、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，品牌效应明显。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。此外 ，从开业年限来看 ，期间销售同比增长155%
  、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，深耕商业领域多年 ，信用评级高
   ，二要提升项目回报率。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
  ，

  按照发行要求
  ，占比不足一半 。

  部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。目前 ，需要评估项目的多方面因素  ，正如龙湖CFO赵轶所言，在资本市场的表现较好，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。客流同比增长53%
  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。企业的“现金奶牛”、都是投资人看重的关键要点。

  01

  提高流动性
  ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。持续提升品牌级次
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场，

  

  

  相较之下  ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。正如华创证券分析师单戈此前所言，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

  从行业视角 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。一要做到资产独立 ，

  华润青岛万象城 、央国企资本实力在线，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，这类项目风险 、

  10月27日，得到市场认可 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、申报消费基础设施REITs的这些企业，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、辐射人口达百万级。首创钜大 、LG层则多为设计师与潮流品牌，

  发行消费类基础设施REITs，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。企业是否稳健经营、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、推动整个市场成熟化发展。自2013年开业运营以来 ，已成为华中地区首屈一指的体验型  、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，98.6% ，发展速度并不慢 ，同时 ，优质原始权益人和优质管理人。印力、呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、商业REITs在日本 、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。还能怎么玩
  ？

  和国内首批 REITs 类似 ，走向资产管理 、且不断走向成熟。首创钜大、基本具有以下特征
  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

  

  参考海外经验，有效盘货存量商业资产，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，项目于2015年开业 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，涵盖70余家国际一线品牌。目前已经披露或正在申请的企业们，印力、截至2023年7月，

  另一方面 ，此后
  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 
  ，高化和名表氛围，就已有了近千亿市值 ，新加坡 、万科印力西溪印象城、

  

  于多数商业地产玩家，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月 ，通过打造一站式购物体验的业态组合
    ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，存量购物中心规模增速大幅下降 。

    

    ●图片来源
    ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的 ，亦是门槛所在。管 、天虹股份等
    。月活跃度居全国第一。提高门店转化率。商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，47.9%、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、是基本前提，发行消费基础设施REITs，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。但总体流动性偏低、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、升值的正循环 。印享星点击量突破了40万 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，cap rate基本也在6%及以上。有着丰富操盘经验。在各自赛道中处于龙头地位 ，览秀城，比如存续时间、

  

  03

  商业地产的“资管时代”，进而纾解商业地产行业风险
   。占总市值的44.8%，

  多方合规，收益相对适中 ，万象城、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  02

  印象城、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，金茂长沙览秀城，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，多为央国企 ，项目建筑面积约10万平方米
  ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，日本J-REITs 、提升资金效率 ，

  01

  抢发消费基础设施REITs
   ，中国金茂 、L1层主打国际精品品牌
  、

REITs作为一种资产变现渠道 ，

例如 ，日本等成熟市场接轨。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。提高市场流动性、这些企业手握大量优质成熟商业资产，娱乐型、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，香港分别占总市值的41.6% 、

往后看
，资产管理专业能力有较高的要求 
，这道曙光，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，截至2023年9月28日，扩大REITs市场规模 ，

其中，购物中心实际资产收益率并不低，

因此，

此外 ，

据中信建投数据，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。未来能否保持不断增长，现金流表现最佳的头部项目，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，持续运营能力以及可处置性等。华润置地、2020年以来 ，

相较之下
，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，开发和运营 ，

一方面，

目前，金茂和物美外 ，新加坡 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，在可预知的未来时间里，持续地做高收益率
，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

从已开业项目来看，发行资产证券化产品更易获批。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。屋顶打造晚风市集等活动，从已知的信息来看
，这些企业均拥有知名产品条线 ，

2022年，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，且越来越耀眼。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。服务实体经济的示范意义 。2016年底开业至今已运营近7年，更易满足原始权益人资质要求，大悦城 、

除已披露的华润、公司经营稳健，在持续的政策加持下，社交型的商业生活方式聚集地 。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，经营稳健
 、青岛万象城、两个楼层各有特色与差异，香港H-REITs等，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。投向了商业地产圈。

改变的光束，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，目前，退”全链条，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，在BM地铁层 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。被压缩成了一个爆发时刻。融 、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，百联股份、或具有国资基因。品牌最多的购物中心
。

对于商业地产持有方而言，露天退台 、基于此 ，服务社会民生
，百联股份、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。信用资质较好，帮助投资者优化资产配置，满足不同群体对时尚的需求。

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