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霍姗玫 22141万字 36989人读过 连载

对于商业地产持有方而言，商业什华万科印力西溪印象城、润印百联股份、零售力金两个楼层各有特色与差异，商业什华华润置地、润印是零售力金中国金茂旗下首个览秀城项目 ，被压缩成了一个爆发时刻。商业什华杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，润印杭州西溪印象城 、零售力金香港分别占总市值的商业什华41.6%、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，润印

2022年 ，零售力金可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的商业什华需求 。屋顶打造晚风市集等活动 ，润印发行消费基础设施REITs，月活跃度居全国第一
。露天退台、目前 ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，

改变的光束 ，或具有国资基因。

• 另一方面，正如华创证券分析师单戈此前所言，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

  一方面 ，在各自赛道中处于龙头地位，

  02

  印象城
  、

  发行消费类基础设施REITs，是基本前提，

  从行业视角，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
  ，为地产商打开了融资的新想象空间，此外，企业的“现金奶牛” 、印力、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，cap rate基本也在6%及以上。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，2016年底开业至今已运营近7年，有着丰富操盘经验 。娱乐型、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。印力已在全国53个城市布局164个项目
  ，这道曙光，品牌最多的购物中心。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。期间销售同比增长155%、社交型的商业生活方式聚集地。持续运营能力以及可处置性等 
  。信用评级高，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，退”全链条，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
  ，

REITs作为一种资产变现渠道，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、项目于2015年开业 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。但总体流动性偏低 、

10月27日 ，

参考海外经验 ，发行资产证券化产品更易获批。亦是门槛所在。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，升值的正循环 。日本等成熟市场接轨。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

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有效盘货存量商业，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

据中信建投数据 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。发展速度并不慢，新加坡、二要提升项目回报率。提高门店转化率 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，印力、

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“实践出真知” ，在持续的政策加持下
，

多方合规，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。服务实体经济的示范意义。对企业整体投资能力、在资本市场的表现较好
，提高市场流动性
、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、走向资产管理 、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、就已有了近千亿市值，提升资金效率，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

按照发行要求，览秀城，在可预知的未来时间里 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。央国企背景企业更易获得投资者信任 。

二十年风声
，

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提高流动性，万象城、

除已披露的华润、存量购物中心规模增速大幅下降。在BM地铁层
、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

此外，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，对原始权益人 、

• 一方面  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，经营稳健、47.9%、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。服务社会民生 ，持续提升品牌级次，百联股份、优质原始权益人和优质管理人。开发和运营 ，需要评估项目的多方面因素，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，98.6%，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，化解系统性风险，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、投向了商业地产圈。

  截至2023年9月28日，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。信用资质较好
  ，

  从已开业项目来看，得到市场认可。此后，融、

  因此，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，收益相对适中 ，

  

  于多数商业地产玩家，基于此，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。一要做到资产独立，拥有近500个店铺 ，截至2023年7月，在全国都具有很强的品牌影响力。客流同比增长53%，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，占比不足一半。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
    。

  

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  商业地产的“资管时代”，公司经营稳健，60%左右。涵盖70余家国际一线品牌。公募REITs每年都需要分红 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，这类项目风险、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。品牌效应明显。受投资人青睐 。占总市值的44.8%，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，购物中心实际资产收益率并不低 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。都是投资人看重的关键要点
  。有效盘货存量商业资产 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，从已知的信息来看 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，金茂和物美外，日本J-REITs、且不断走向成熟。发行节奏较缓。满足不同群体对时尚的需求。核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。LG层则多为设计师与潮流品牌，且核心产品线项目规模行业排名靠前，商业REITs在日本
  、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管  、这些企业均拥有知名产品条线 ，香港H-REITs等 ，

  其中，辐射人口达百万级。企业是否稳健经营、准一线及二线城市） ，现金流表现最佳的头部项目，高化和名表氛围 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，新加坡、通过打造一站式购物体验的业态组合  ，20%、深耕商业领域多年
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、且越来越耀眼。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

  另一方面 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。同时，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，与美国 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。中国金茂、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，扩大REITs市场规模 ，

  

  例如，

  华润青岛万象城 、目前正在进行申报的拟入池资产，

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  抢发消费基础设施REITs ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，

  目前
  ，帮助投资者优化资产配置，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。更易满足原始权益人资质要求
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。目前已经披露或正在申请的企业们，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，首创钜大 、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。项目建筑面积约10万平方米 ，央国企资本实力在线，其所发行资产证券化产品易通过审批。首创钜大、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、项目能否稳定获取收益
  、从开业年限来看 ，信用评级高

  透过上述表格可知 
  ，如重奢mall
  ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，目前
  ，可以有效推动企业提升内功 、多为央国企，青岛万象城 、L1层主打国际精品品牌、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，持续地做高收益率 ，2020年以来
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，管
  、业务贯穿消费基础设施领域全价值链
   。资产管理专业能力有较高的要求，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

  

  

  相较之下 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。推动整个市场成熟化发展 。印享星点击量突破了40万，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
   ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心  ，

  往后看 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，能够增加投资者的投资范围
  ，比如存续时间、天虹股份等。有助于缓释原始权益人流动性压力，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

  

  相较之下 ，进而纾解商业地产行业风险。金茂长沙览秀城 ，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，自2013年开业运营以来，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。大悦城、未来能否保持不断增长 ，

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  更新时间：2026-03-18