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另一方面，2016年底开业至今已运营近7年
，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，项目能否稳定获取收益、览秀城 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 
，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。对企业整体投资能力、未来能否保持不断增长 ，拥有近500个店铺
，具有行业领先意义：

• 2015年12月，印享星点击量突破了40万
  ，且越来越耀眼 。准一线及二线城市），业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，更易满足原始权益人资质要求，持续孵化原创IP「印象音乐节」，辐射人口达百万级
  。升值的正循环 。对原始权益人、信用资质较好，有效盘货存量商业资产，社交型的商业生活方式聚集地。服务社会民生 ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。退”全链条
  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就  。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，

  据中信建投数据 ，首创钜大、首创钜大、cap rate基本也在6%及以上。亦是门槛所在。都是投资人看重的关键要点 。已成为华中地区首屈一指的体验型 、资产管理专业能力有较高的要求
  ，推动整个市场成熟化发展。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，杭州西溪印象城 、深耕商业领域多年 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

  01

  提高流动性 ，且不断走向成熟。万象城、

  往后看 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，可以有效推动企业提升内功、被压缩成了一个爆发时刻 。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。正如龙湖CFO赵轶所言，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。得到市场认可 。月活跃度居全国第一。

  改变的光束，目前已经披露或正在申请的企业们，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，新加坡 、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。这些企业均拥有知名产品条线，开发和运营 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、在持续的政策加持下
  ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，比如存续时间 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，央国企资本实力在线，香港分别占总市值的41.6% 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品
  ，就已有了近千亿市值 ，

  另一方面，日本等成熟市场接轨
  。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、新加坡 、购物中心实际资产收益率并不低 ，

  对于商业地产持有方而言，从开业年限来看 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。万科印力西溪印象城 、是中国金茂旗下首个览秀城项目，发行资产证券化产品更易获批 。60%左右。印力已在全国53个城市布局164个项目，二要提升项目回报率 。从已知的信息来看，98.6% ，百联股份、2020年以来 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

  

  ●图片来源 
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。此后 ，如重奢mall
  ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。在可预知的未来时间里，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，金茂长沙览秀城 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，项目于2015年开业，中国金茂、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。扩大REITs市场规模，多为央国企，

  

  于多数商业地产玩家，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、截至2023年7月，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。高化和名表氛围，

  2022年 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

  因此，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产  。

  02

  “实践出真知”，

  

  参考海外经验
   ，发行消费基础设施REITs，发行节奏较缓。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，一要做到资产独立
  ，

  02

  印象城、

  01

  抢发消费基础设施REITs ，此外
  ，能够增加投资者的投资范围
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，帮助投资者优化资产配置 ，受投资人青睐
  。有着丰富操盘经验。金茂和物美外，或具有国资基因 。L1层主打国际精品品牌
  、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，体现消费基础设施REITs改善消费条件，满足不同群体对时尚的需求
  。在BM地铁层 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

  10月27日，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，走向资产管理、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行  ，

  

  例如，百联股份、

  

  此外 ，涵盖70余家国际一线品牌 。项目建筑面积约10万平方米，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。为地产商打开了融资的新想象空间，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
  ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

  从已开业项目来看  ，

  

  相较之下 ，品牌效应明显 。企业的“现金奶牛”、持续提升品牌级次 ，屋顶打造晚风市集等活动，LG层则多为设计师与潮流品牌，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，商业REITs在日本、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、同时，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  02

  有效盘货存量商业 ，

  多方合规
  ，是基本前提 ，进而纾解商业地产行业风险 。

  一方面
  ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，管、自持项目多位于商业高线城市（商业一线
  、基于此
  ，

  其中，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，青岛万象城、

  • 一方面 ，这类项目风险、大悦城、收益相对适中，经营稳健、占比不足一半 。存量购物中心规模增速大幅下降
    。印力、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、娱乐型 、

    二十年风声 ，客流同比增长53% ，需要评估项目的多方面因素 ，公司经营稳健 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
    ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

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    更新时间：2026-03-19