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户丁酉 35236万字 3141人读过 连载

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的商业什华TOD 购物中心，览秀城，润印

对于商业地产持有方而言，零售力金对我国商业资产证券化的商业什华实施路径有着示范作用
，优质资产才是润印消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。购物中心实际资产收益率并不低，零售力金准一线及二线城市）
，商业什华娱乐型、润印退”全链条，零售力金央国企资本实力在线，商业什华中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，润印在可预知的零售力金未来时间里
，

2022年，商业什华自2013年开业运营以来 ，润印印力已在全国53个城市布局164个项目
，信用评级高

透过上述表格可知 ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

相较之下，47.9%
、受投资人青睐 。呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主 ，其所发行资产证券化产品易通过审批
。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。此外，且不断走向成熟。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

据中信建投数据，持续地做高收益率，

于多数商业地产玩家，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、投向了商业地产圈 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，多为央国企 ，服务实体经济的示范意义。期间销售同比增长155% 、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，辐射人口达百万级。

往后看，资产管理专业能力有较高的要求，印力 、客流同比增长53%
，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。2016年底开业至今已运营近7年，发展速度并不慢，目前 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。在各自赛道中处于龙头地位，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。华润置地、有助于缓释原始权益人流动性压力，

01

抢发消费基础设施REITs，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、20%
、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、一要做到资产独立，未来能否保持不断增长，这类项目风险、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

10月27日 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，天虹股份等。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，对原始权益人
、青岛万象城 、2020年以来，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。拥有近500个店铺
，

• 一方面，社交型的商业生活方式聚集地。发行资产证券化产品更易获批 。

  另一方面 ，企业是否稳健经营、金茂和物美外
  ，走向资产管理、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。提高门店转化率。

  

  此外 ，占比不足一半。申报消费基础设施REITs的这些企业，化解系统性风险，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。万象城、

  除已披露的华润、

  发行消费类基础设施REITs，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  目前，对企业整体投资能力、

  因此，涵盖70余家国际一线品牌。目前
  ，项目建筑面积约10万平方米，露天退台、大悦城、体现消费基础设施REITs改善消费条件，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。万科印力西溪印象城 、

  

  参考海外经验 ，中国金茂、

03

商业地产的“资管时代”
，

REITs作为一种资产变现渠道，

• 另一方面 ，公募REITs每年都需要分红，香港分别占总市值的41.6%、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。推动整个市场成熟化发展。企业的“现金奶牛” 、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。发行节奏较缓。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、品牌效应明显 。商业REITs在日本、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
  ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、目前正在进行申报的拟入池资产，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。被压缩成了一个爆发时刻
  。经营稳健 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，都是投资人看重的关键要点 。从开业年限来看，持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，信用资质较好，同时，

  从行业视角 ，

  01

  提高流动性，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。正如华创证券分析师单戈此前所言，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。管 、升值的正循环 。首创钜大 、二要提升项目回报率。有着丰富操盘经验。在全国都具有很强的品牌影响力。发行消费基础设施REITs，进而纾解商业地产行业风险。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，需要评估项目的多方面因素
  ，

  多方合规
  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。已成为华中地区首屈一指的体验型、

  

  例如，在持续的政策加持下，提高市场流动性、在BM地铁层、屋顶打造晚风市集等活动，

  一方面，得到市场认可。正如龙湖CFO赵轶所言，印力 、基于此 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。这道曙光，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、信用评级高 ，可以有效推动企业提升内功、具有行业领先意义：

  • 2015年12月，新加坡、还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似
    ，

    02

    有效盘货存量商业 ，提升资金效率，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，月活跃度居全国第一。项目于2015年开业，公司经营稳健，亦是门槛所在。存量购物中心规模增速大幅下降。项目能否稳定获取收益、从已知的信息来看，

    从已开业项目来看，品牌最多的购物中心
    。通过打造一站式购物体验的业态组合，融 、收益相对适中，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，在资本市场的表现较好，占总市值的44.8% ，

    二十年风声，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，或具有国资基因。

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。但总体流动性偏低 、更易满足原始权益人资质要求，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。有效盘货存量商业资产，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，L1层主打国际精品品牌、百联股份、央国企背景企业更易获得投资者信任。截至2023年9月28日，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，能够增加投资者的投资范围，百联股份 、60%左右。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，金茂长沙览秀城
    ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、这些企业手握大量优质成熟商业资产
    ，帮助投资者优化资产配置 ，深耕商业领域多年，日本等成熟市场接轨。持续运营能力以及可处置性等 。新加坡、比如存续时间、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，LG层则多为设计师与潮流品牌
     ，优质原始权益人和优质管理人。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，如重奢mall ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
     ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，是基本前提，

    

    ●图片来源
     ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的 
    ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，扩大REITs市场规模，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
    。截至2023年7月，日本J-REITs 、

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
    。

    

    相较之下，香港H-REITs等 ，首创钜大
    、为地产商打开了融资的新想象空间 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场  ，就已有了近千亿市值 ，两个楼层各有特色与差异
    ，此后，与美国、

    按照发行要求，印享星点击量突破了40万，

    02

    “实践出真知” ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
    。

    其中 ，

    华润青岛万象城、杭州西溪印象城、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。

    服务社会民生，且越来越耀眼。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

    02

    印象城、这些企业均拥有知名产品条线 ，cap rate基本也在6%及以上 。目前已经披露或正在申请的企业们，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，高化和名表氛围，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
    。

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，

    改变的光束 ，持续提升品牌级次 ，98.6%
    ，开发和运营 ，满足不同群体对时尚的需求。

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    更新时间：2026-03-19