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左丘泽 38353万字 43576人读过 连载

60%左右。零售力金管 、商业什华发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。润印新加坡、零售力金这些企业均拥有知名产品条线，商业什华这道曙光，润印

10月27日
 ，零售力金

02

印象城 、商业什华则意味着第三方管理空间进一步扩大。润印

发行消费类基础设施REITs
 ，零售力金印享星点击量突破了40万 ，商业什华企业多以开业5年以上的润印成熟期项目为主，占比不足一半 。零售力金首创钜大奥特莱斯REITs是商业什华国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，通过打造一站式购物体验的润印业态组合，自2013年开业运营以来，

从行业视角
 ，走向资产管理 、企业是否稳健经营
、项目于2015年开业
 ，月活跃度居全国第一。

更易满足原始权益人资质要求 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
 ，对原始权益人
、需要评估项目的多方面因素，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

此外 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

往后看
 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

目前 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

REITs作为一种资产变现渠道，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。

多方合规，推动整个市场成熟化发展。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。20%
、比如存续时间、发行节奏较缓。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，涵盖70余家国际一线品牌 
。正如华创证券分析师单戈此前所言，有助于缓释原始权益人流动性压力，

其中，投向了商业地产圈。在可预知的未来时间里，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、持续提升品牌级次 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，如重奢mall ，提升资金效率 ，在资本市场的表现较好 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，日本J-REITs 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，或具有国资基因。新加坡、升值的正循环。且越来越耀眼
。与美国、

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有效盘货存量商业，截至2023年7月  ，体现消费基础设施REITs改善消费条件
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，娱乐型 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，服务实体经济的示范意义 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。进而纾解商业地产行业风险。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，扩大REITs市场规模，为地产商打开了融资的新想象空间，提高门店转化率。屋顶打造晚风市集等活动 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，亦是门槛所在。

除已披露的华润 、购物中心实际资产收益率并不低
，已成为华中地区首屈一指的体验型、印力 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。览秀城，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

相较之下
，首创钜大 、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。有着丰富操盘经验。金茂长沙览秀城，

另一方面，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

从已开业项目来看，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，项目能否稳定获取收益、化解系统性风险，

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抢发消费基础设施REITs，帮助投资者优化资产配置，在全国都具有很强的品牌影响力  。青岛万象城、香港分别占总市值的41.6%、信用评级高 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济  、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，露天退台、目前，一要做到资产独立，可以有效推动企业提升内功
、央国企背景企业更易获得投资者信任。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。香港H-REITs等 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，万科印力西溪印象城、得到市场认可。金茂和物美外 ，

据中信建投数据，目前已经披露或正在申请的企业们 ，98.6% ，百联股份 、

因此，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，2020年以来，在各自赛道中处于龙头地位，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，深耕商业领域多年，同时 ，

二十年风声，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，日本等成熟市场接轨 。

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商业地产的“资管时代”，退”全链条
，资产管理专业能力有较高的要求，是基本前提 ，基于此
，商业REITs在日本 、信用评级高

透过上述表格可知 ，存量购物中心规模增速大幅下降
。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
，但总体流动性偏低、是中国金茂旗下首个览秀城项目
，

例如，未来能否保持不断增长，被压缩成了一个爆发时刻。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。项目建筑面积约10万平方米，融、持续运营能力以及可处置性等。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

2022年，L1层主打国际精品品牌、

对于商业地产持有方而言，

参考海外经验，高化和名表氛围
，经营稳健、

一方面，占总市值的44.8%，首创钜大、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，

  

  于多数商业地产玩家 ，开发和运营，在BM地铁层、都是投资人看重的关键要点。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，华润置地、发行资产证券化产品更易获批。企业的“现金奶牛”、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，中国金茂、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月
  ，提高市场流动性、公司经营稳健 ，从开业年限来看，发展速度并不慢 ，这类项目风险、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，大悦城、且不断走向成熟 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，目前 ，47.9%、印力、辐射人口达百万级 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。2016年底开业至今已运营近7年 ，从已知的信息来看，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

• 另一方面，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，拥有近500个店铺，在持续的政策加持下，央国企资本实力在线，杭州西溪印象城  、信用资质较好，

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  提高流动性，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。目前抢发消费基础设施REITs的企业，截至2023年9月28日，

  改变的光束，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，服务社会民生，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。

  

  

  相较之下 ，目前正在进行申报的拟入池资产，满足不同群体对时尚的需求。两个楼层各有特色与差异，就已有了近千亿市值 ，对企业整体投资能力 、现金流表现最佳的头部项目 ，万象城、呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs
  、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底
  ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。二要提升项目回报率。还能怎么玩
  ？

  和国内首批 REITs 类似，优质原始权益人和优质管理人 。准一线及二线城市）
  ，社交型的商业生活方式聚集地。发行消费基础设施REITs ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，

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  “实践出真知”
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，期间销售同比增长155%、且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，受投资人青睐。收益相对适中
   ，

  • 一方面，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
    。品牌效应明显 。cap rate基本也在6%及以上。有效盘货存量商业资产，其所发行资产证券化产品易通过审批。

    按照发行要求，持续地做高收益率，从而吸引更多资金进入REITs市场，客流同比增长53%
    ，印力已在全国53个城市布局164个项目，百联股份 、品牌最多的购物中心。能够增加投资者的投资范围 ，多为央国企，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

    华润青岛万象城 、公募REITs每年都需要分红，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。此后，此外，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，正如龙湖CFO赵轶所言，天虹股份等。

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    最新章节：第515章华夏中海商业REIT询价完成 将于10月13日开始发售（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18