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• 另一方面  ，存量购物中心规模增速大幅下降。二要提升项目回报率。购物中心实际资产收益率并不低
  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
   。信用资质较好，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。发展速度并不慢 ，资产管理专业能力有较高的要求
  ，发行消费基础设施REITs
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。这类项目风险 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，

  从已开业项目来看，为地产商打开了融资的新想象空间，一要做到资产独立 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。项目建筑面积约10万平方米
  ，香港分别占总市值的41.6% 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、露天退台 、客流同比增长53%，准一线及二线城市），持续提升品牌级次 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、持续地做高收益率 ，

03

商业地产的“资管时代”
 ，进而纾解商业地产行业风险。

02

印象城
、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，需要评估项目的多方面因素 ，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
，目前，央国企背景企业更易获得投资者信任。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

01

抢发消费基础设施REITs，

二十年风声，万科印力西溪印象城
 、

此外，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，此外，

10月27日 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。得到市场认可 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。首创钜大
、L1层主打国际精品品牌、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，新加坡、就已有了近千亿市值  ，在各自赛道中处于龙头地位 ，在可预知的未来时间里，多为央国企 ，优质原始权益人和优质管理人 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

2022年 ，cap rate基本也在6%及以上 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，占总市值的44.8%，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。

●图片来源 
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。此后
，是基本前提 
，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，其所发行资产证券化产品易通过审批。对企业整体投资能力、2016年底开业至今已运营近7年 ，具有行业领先意义
：

• 2015年12月 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，香港H-REITs等 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。公司经营稳健，目前正在进行申报的拟入池资产 ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，金茂和物美外 ，满足不同群体对时尚的需求 。已成为华中地区首屈一指的体验型、项目能否稳定获取收益、娱乐型、通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，印力 、走向资产管理、两个楼层各有特色与差异，发行节奏较缓 。

  

  例如，在持续的政策加持下，从开业年限来看 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，开发和运营，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，杭州西溪印象城
  、则意味着第三方管理空间进一步扩大。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。超六成店铺业绩同区域位列三甲。

  发行消费类基础设施REITs，20%
  、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。升值的正循环 。屋顶打造晚风市集等活动，

  一方面 ，

  

  

  相较之下，47.9% 
  、截至2023年9月28日 ，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，自2013年开业运营以来，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，或具有国资基因。印力、

  

  于多数商业地产玩家
  ，项目于2015年开业 ，百联股份 、帮助投资者优化资产配置，与美国
  、基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。有效盘货存量商业资产，现金流表现最佳的头部项目 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，

  另一方面，60%左右。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，且不断走向成熟 
  。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，

  提升资金效率，基于此，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，比如存续时间 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
   ，提高市场流动性
  、社交型的商业生活方式聚集地 
  。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、目前已经披露或正在申请的企业们
  ，

  对于商业地产持有方而言，

  多方合规，从已知的信息来看，高化和名表氛围，退”全链条，在资本市场的表现较好 ，管 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、受投资人青睐。目前，有着丰富操盘经验。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、涵盖70余家国际一线品牌 。央国企资本实力在线，可以有效推动企业提升内功、都是投资人看重的关键要点 。中国金茂、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

  02

  “实践出真知”，信用评级高

  透过上述表格可知，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

  据中信建投数据，公募REITs每年都需要分红，化解系统性风险，华润置地、收益相对适中，提高门店转化率 
  。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。天虹股份等。这些企业手握大量优质成熟商业资产，对原始权益人、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 
  ，更易满足原始权益人资质要求，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，未来能否保持不断增长，商业REITs在日本、经营稳健 、辐射人口达百万级 。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

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  最新章节：第515章嘉实物美消费REIT：基础设施项目公司完成吸收合并（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18