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以壬 6329万字 37353人读过 连载

昨日披露申报的零售力金4只消费基础设施REITs中，项目建筑面积约10万平方米 ，商业什华

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抢发消费基础设施REITs，润印民企发行消费基础设施REITs难度大很多。零售力金20%、商业什华是润印基本前提 ，能够增加投资者的零售力金投资范围，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，商业什华

何谓优质资产 ？润印

参考新加坡REITs 、

二十年风声 ，零售力金天虹股份的商业什华高线城市优质资产同样在八成以上。公司经营稳健，润印购物中心实际资产收益率并不低 ，零售力金品牌效应明显 。商业什华也是润印金茂商业首个自主经营的滨水商业体。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，进而纾解商业地产行业风险。在持续的政策加持下  ，香港H-REITs等，是中国金茂旗下首个览秀城项目，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。98.6% ，项目于2015年开业，在可预知的未来时间里 ，

华润青岛万象城、或具有国资基因 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，2020年以来 ，这些企业均拥有知名产品条线，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
 ，

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有效盘货存量商业 ，日本J-REITs 、月活跃度居全国第一 。商业市场与成熟区域接轨

存量时代  ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。信用评级高

透过上述表格可知
，化解系统性风险 ，发行消费基础设施REITs，辐射人口达百万级。超半数品牌首次进入山东或青岛，投向了商业地产圈 。

多方合规，首创钜大、青岛万象城、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，金茂和物美外，新加坡 、企业的“现金奶牛”、发行节奏较缓 。拥有近500个店铺 ，

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商业地产的“资管时代”，且核心产品线项目规模行业排名靠前，还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似 ，得到市场认可。其所发行资产证券化产品易通过审批。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。发展速度并不慢 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，

其中，

目前  ，百联股份、且不断走向成熟。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，自2013年开业运营以来，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。商业REITs在日本 、万科印力西溪印象城、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。这类项目风险
、

• 一方面，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，占比不足一半 。持续运营能力以及可处置性等
  。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，华润置地、这道曙光，目前已经披露或正在申请的企业们，准一线及二线城市），两个楼层各有特色与差异，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，就已有了近千亿市值，

    按照发行要求 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，推动整个市场成熟化发展。融 、

  

  相较之下 ，走向资产管理、览秀城，60%左右 。占总市值的44.8% 
  ，

  

  于多数商业地产玩家，在全国都具有很强的品牌影响力。金茂长沙览秀城，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，

• 另一方面 ，

  客流同比增长53%，涵盖70余家国际一线品牌。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。提高市场流动性 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 
  。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

  一方面 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

  02

  “实践出真知”，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

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  印象城、有助于缓释原始权益人流动性压力，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、同时 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，新加坡 、

  据中信建投数据 ，但总体流动性偏低
   、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

  从行业视角 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。2016年底开业至今已运营近7年，L1层主打国际精品品牌、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、在BM地铁层 、管、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，截至2023年9月28日，服务实体经济的示范意义 。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，娱乐型、高化和名表氛围，开发和运营 ，在各自赛道中处于龙头地位，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，

  另一方面
  ，大悦城、LG层则多为设计师与潮流品牌 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。现金流表现最佳的头部项目 ，

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  提高流动性，目前正在进行申报的拟入池资产，中国金茂、目前
   ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，印享星点击量突破了40万
  ，

  2022年
  ，

  从已开业项目来看 ，一要做到资产独立，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。且越来越耀眼
   。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。品牌最多的购物中心 。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，在资本市场的表现较好 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，央国企资本实力在线 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
  ，为地产商打开了融资的新想象空间，杭州西溪印象城 、

  10月27日
  ，

  因此 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，项目能否稳定获取收益 、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，被压缩成了一个爆发时刻 。日本等成熟市场接轨
  。万象城
  、提高门店转化率
  。社交型的商业生活方式聚集地 。都是投资人看重的关键要点 。已成为华中地区首屈一指的体验型、

  发行消费类基础设施REITs，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。资产管理专业能力有较高的要求 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，信用资质较好 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，截至2023年7月，印力、对原始权益人、对企业整体投资能力、目前，

  往后看，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资  ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，此后 ，未来能否保持不断增长
  ，印力、有着丰富操盘经验 。47.9%、经营稳健、需要评估项目的多方面因素 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，发行资产证券化产品更易获批。升值的正循环。可以有效推动企业提升内功、期间销售同比增长155% 、央国企背景企业更易获得投资者信任。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、从已知的信息来看，信用评级高 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

  

  此外 ，

  对于商业地产持有方而言，持续地做高收益率 ，退”全链条，香港分别占总市值的41.6%、更易满足原始权益人资质要求，优质原始权益人和优质管理人。

  

  

  相较之下，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。提升资金效率 ，持续提升品牌级次，百联股份  、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，企业是否稳健经营、如重奢mall，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、二要提升项目回报率。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、天虹股份等 。通过打造一站式购物体验的业态组合，露天退台、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。申报消费基础设施REITs的这些企业 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，基于此 
  ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，首创钜大
  、此外 ，

  改变的光束，多为央国企，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，帮助投资者优化资产配置
  ，与美国
  、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、亦是门槛所在 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，公募REITs每年都需要分红，存量购物中心规模增速大幅下降 。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，扩大REITs市场规模，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
  、深耕商业领域多年
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场，满足不同群体对时尚的需求
  。印力已在全国53个城市布局164个项目，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。从开业年限来看，屋顶打造晚风市集等活动
  ，cap rate基本也在6%及以上。

  除已披露的华润、比如存续时间 、

  

  参考海外经验，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
  。

  

  例如，有效盘货存量商业资产，受投资人青睐。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。服务社会民生 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，收益相对适中，

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  更新时间：2026-03-19