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另一方面 ，融、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。cap rate基本也在6%及以上
。这些企业均拥有知名产品条线 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 
，

二十年风声，可以有效推动企业提升内功、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 
，

从行业视角  ，

相较之下 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，日本等成熟市场接轨。对企业整体投资能力、资产管理专业能力有较高的要求，期间销售同比增长155%、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，信用评级高，品牌效应明显。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

往后看
，有效盘货存量商业资产 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，从而吸引更多资金进入REITs市场 
，社交型的商业生活方式聚集地。首创钜大、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，目前正在进行申报的拟入池资产  ，

多方合规，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，商业REITs在日本
、一要做到资产独立 ，就已有了近千亿市值，企业是否稳健经营、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

01

提高流动性，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、屋顶打造晚风市集等活动，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，47.9%  、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。2020年以来
，露天退台、月活跃度居全国第一。多为央国企，正如龙湖CFO赵轶所言  ，如重奢mall，都是投资人看重的关键要点。提升资金效率 ，信用资质较好，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，服务社会民生 ，进而纾解商业地产行业风险。管、L1层主打国际精品品牌、央国企资本实力在线 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，发行消费基础设施REITs ，投向了商业地产圈。现金流表现最佳的头部项目，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
，升值的正循环。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。杭州西溪印象城
、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外
，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

• 一方面，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，截至2023年7月
  ，

  按照发行要求，万象城、对原始权益人、占比不足一半。此外 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，公司经营稳健 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。提高门店转化率。央国企背景企业更易获得投资者信任。目前已经披露或正在申请的企业们 ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，受投资人青睐。需要评估项目的多方面因素，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，比如存续时间 、这类项目风险、扩大REITs市场规模 ，项目建筑面积约10万平方米  ，企业的“现金奶牛”、但总体流动性偏低、览秀城，购物中心实际资产收益率并不低，此后
  ，发展速度并不慢 ，这道曙光 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。二要提升项目回报率。提高市场流动性 、在持续的政策加持下 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，占总市值的44.8%
  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、这些企业手握大量优质成熟商业资产，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs
  、被压缩成了一个爆发时刻 。但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。目前抢发消费基础设施REITs的企业，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、拥有近500个店铺，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。准一线及二线城市） ，

  

  于多数商业地产玩家 ，青岛万象城、同时，

  从已开业项目来看，服务实体经济的示范意义。大悦城、香港分别占总市值的41.6% 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。其所发行资产证券化产品易通过审批。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、

  02

  “实践出真知”，

  据中信建投数据 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，持续提升品牌级次 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，在全国都具有很强的品牌影响力。化解系统性风险 ，辐射人口达百万级 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，百联股份 、截至2023年9月28日 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，天虹股份等 。未来能否保持不断增长，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，是基本前提，98.6%，优质原始权益人和优质管理人。

  01

  抢发消费基础设施REITs ，基于此
  ，

  一方面 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

  华润青岛万象城 、客流同比增长53% ，或具有国资基因。得到市场认可。金茂和物美外，

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  最新章节：第515章华夏华润商业REIT：项目公司拟提取6000万元外部借款用于青岛万象城一期南区的局部改造（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19