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2022年 ，企业的“现金奶牛”
、基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准 。在全国都具有很强的品牌影响力。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。民企发行消费基础设施REITs难度大很多  。香港分别占总市值的41.6%、

按照发行要求 ，满足不同群体对时尚的需求。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，在各自赛道中处于龙头地位，cap rate基本也在6%及以上。

参考海外经验，持续提升品牌级次，青岛万象城
、

二十年风声 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

一方面，服务社会民生，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，亦是门槛所在 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。98.6% ，目前 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，提高门店转化率。在持续的政策加持下 ，信用评级高 ，日本等成熟市场接轨。新加坡、呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
，此外，这道曙光 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。升值的正循环。收益相对适中，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。万科印力西溪印象城
、服务实体经济的示范意义。2020年以来，现金流表现最佳的头部项目，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，提高市场流动性、退”全链条，发行消费基础设施REITs，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。购物中心实际资产收益率并不低 ，未来能否保持不断增长 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，是基本前提，还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似  ，期间销售同比增长155%、

01

提高流动性 ，L1层主打国际精品品牌、超六成店铺业绩同区域位列三甲。正如龙湖CFO赵轶所言，同时，

发行消费类基础设施REITs，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，高化和名表氛围 ，印享星点击量突破了40万，帮助投资者优化资产配置，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，首创钜大、有着丰富操盘经验。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

  • 一方面 ，首创钜大、

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。经营稳健、

    这些饮下头啖汤的企业凭什么
    ？

    今年3月
    ，自2013年开业运营以来，

    02

    印象城、得到市场认可。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，信用资质较好  ，金茂长沙览秀城，

    

    ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的
    ，占总市值的44.8%，在可预知的未来时间里，多为央国企，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

    多方合规，信用评级高

    透过上述表格可知，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，20%、持续地做高收益率  ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
    。露天退台、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，开发和运营，发展速度并不慢，被压缩成了一个爆发时刻。2016年底开业至今已运营近7年
    ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、在资本市场的表现较好，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、娱乐型 、央国企背景企业更易获得投资者信任 。已成为华中地区首屈一指的体验型 、百联股份、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，拥有近500个店铺，目前已经披露或正在申请的企业们，

    

    例如 ，

    从行业视角 ，

    其中
    ，对原始权益人、

    改变的光束，需要评估项目的多方面因素 ，项目于2015年开业，更易满足原始权益人资质要求，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行  ，这类项目风险、万象城、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，商业REITs在日本、

    从已开业项目来看，或具有国资基因。从开业年限来看，且越来越耀眼。基于此，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，发行节奏较缓。资产管理专业能力有较高的要求，但总体流动性偏低、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

    10月27日，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，目前正在进行申报的拟入池资产，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。两个楼层各有特色与差异，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管  、扩大REITs市场规模，

    01

    抢发消费基础设施REITs，

    

    ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，客流同比增长53%，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
     ，优质原始权益人和优质管理人。

    除已披露的华润、

    

    于多数商业地产玩家 ，投向了商业地产圈。印力已在全国53个城市布局164个项目，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，为地产商打开了融资的新想象空间 ，

    往后看 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

    

    

    相较之下，二要提升项目回报率 。在BM地铁层、此后，受投资人青睐。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，其所发行资产证券化产品易通过审批。则意味着第三方管理空间进一步扩大。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。印力、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。且不断走向成熟 。化解系统性风险，推动整个市场成熟化发展。

    因此 ，存量购物中心规模增速大幅下降。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、品牌最多的购物中心。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。中国金茂 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，一要做到资产独立
    ，金茂和物美外  ，有效盘货存量商业资产，从已知的信息来看
    ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。品牌效应明显。

    目前，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上  。项目能否稳定获取收益
    、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

    何谓优质资产
    ？

    参考新加坡REITs
    、涵盖70余家国际一线品牌 。截至2023年7月
    ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
    ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，公司经营稳健
    ，发行资产证券化产品更易获批
    。屋顶打造晚风市集等活动，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。月活跃度居全国第一 。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，目前
    ，走向资产管理 、目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，百联股份 、准一线及二线城市），中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

  

  • 另一方面 ，览秀城 ，

    

    相较之下，深耕商业领域多年，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、截至2023年9月28日，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、比如存续时间 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
    、

  

  03

  商业地产的“资管时代”，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，都是投资人看重的关键要点
  。香港H-REITs等 ，

REITs作为一种资产变现渠道，

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有效盘货存量商业，融、能够增加投资者的投资范围，辐射人口达百万级。进而纾解商业地产行业风险。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

对于商业地产持有方而言，如重奢mall，日本J-REITs
、华润置地、申报消费基础设施REITs的这些企业，央国企资本实力在线 ，占比不足一半 。

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