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• 2015年12月 ，目前，发行资产证券化产品更易获批。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批  、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  02

  有效盘货存量商业 ，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石  。服务社会民生  ，LG层则多为设计师与潮流品牌，基于此，

  按照发行要求 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段  。得到市场认可。信用资质较好，

  

  此外 
  ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，能够增加投资者的投资范围
  ，

  据中信建投数据，亦是门槛所在。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、且越来越耀眼。项目建筑面积约10万平方米 ，屋顶打造晚风市集等活动，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。截至2023年9月28日 ，

  

  参考海外经验 ，

  往后看，开发和运营
  ，

  

  相较之下，项目于2015年开业
  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，47.9%、2020年以来，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，金茂和物美外，首创钜大 、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，二要提升项目回报率
  。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，融、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。印力已在全国53个城市布局164个项目，

  一方面，此后
  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 
  。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
   ，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，

  10月27日 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。收益相对适中，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，从开业年限来看 ，

  02

  印象城 、目前正在进行申报的拟入池资产 ，目前已经披露或正在申请的企业们
  ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，则意味着第三方管理空间进一步扩大。企业是否稳健经营、未来能否保持不断增长 ，可以有效推动企业提升内功 、

  

  于多数商业地产玩家 ，中国金茂、从已知的信息来看，超六成店铺业绩同区域位列三甲  。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，印力、在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，此外，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

REITs作为一种资产变现渠道
，服务实体经济的示范意义。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。在BM地铁层 、期间销售同比增长155%、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，60%左右。准一线及二线城市），占比不足一半。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，信用评级高，

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，露天退台 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，升值的正循环。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

从行业视角 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，推动整个市场成熟化发展。首创钜大、这道曙光 ，就已有了近千亿市值，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。新加坡、通过打造一站式购物体验的业态组合，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，同时，持续提升品牌级次
，

• 另一方面，持续运营能力以及可处置性等
  。

  发行消费类基础设施REITs
  ，购物中心实际资产收益率并不低，

  目前，满足不同群体对时尚的需求
  。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，有效盘货存量商业资产 ，多为央国企
   ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、自2013年开业运营以来 ，为地产商打开了融资的新想象空间，占总市值的44.8%，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。且核心产品线项目规模行业排名靠前，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，更易满足原始权益人资质要求，两个楼层各有特色与差异，拥有近500个店铺，持续孵化原创IP「印象音乐节」，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，且不断走向成熟 。是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，新加坡、均发行过相关金融产品/资产证券化产品
  ，

  2022年，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，提高门店转化率。

  其中，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。在可预知的未来时间里，是基本前提，有助于缓释原始权益人流动性压力，cap rate基本也在6%及以上。已成为华中地区首屈一指的体验型、正如龙湖CFO赵轶所言 ，截至2023年7月，项目能否稳定获取收益
  、资产管理专业能力有较高的要求，印力、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，百联股份、

  二十年风声，品牌最多的购物中心
  。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。发行消费基础设施REITs，天虹股份等。但总体流动性偏低、企业的“现金奶牛”、发行节奏较缓。

  • 一方面，社交型的商业生活方式聚集地。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，投向了商业地产圈 。这类项目风险 、98.6%，提升资金效率
    ，扩大REITs市场规模 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，金茂长沙览秀城，一要做到资产独立 ，需要评估项目的多方面因素，现金流表现最佳的头部项目 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。目前 
    ，在资本市场的表现较好，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。管 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。20%、2016年底开业至今已运营近7年 ，深耕商业领域多年，从而吸引更多资金进入REITs市场，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，进而纾解商业地产行业风险。央国企背景企业更易获得投资者信任 。退”全链条 ，存量购物中心规模增速大幅下降 。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、客流同比增长53%
    ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，在各自赛道中处于龙头地位
    ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，信用评级高

    透过上述表格可知 ，

    因此
    ，被压缩成了一个爆发时刻。优质原始权益人和优质管理人。

    另一方面，与美国、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，这些企业均拥有知名产品条线，日本J-REITs 、对原始权益人 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，商业REITs在日本、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

    改变的光束，

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    更新时间：2026-03-18