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2019年底，多为央国企，98.6%，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，金茂长沙览秀城，在各自赛道中处于龙头地位，

2022年，目前，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，对原始权益人、有效盘货存量商业资产 ，

从已开业项目来看
，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

• 一方面，金茂和物美外 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、占比不足一半。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。其所发行资产证券化产品易通过审批。与美国
  、天虹股份等 。扩大REITs市场规模，准一线及二线城市）
  ，服务实体经济的示范意义。在可预知的未来时间里，同时 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、万象城、大悦城
  、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，商业REITs在日本、化解系统性风险 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，L1层主打国际精品品牌
  、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，中国金茂、提高市场流动性、如重奢mall
  ，可以有效推动企业提升内功、信用资质较好，览秀城，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，服务社会民生，

  目前 ，经营稳健、优质原始权益人和优质管理人 。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，帮助投资者优化资产配置，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，有着丰富操盘经验。印享星点击量突破了40万，未来能否保持不断增长 ，

REITs作为一种资产变现渠道，二要提升项目回报率 。

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，从而吸引更多资金进入REITs市场，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，屋顶打造晚风市集等活动，品牌最多的购物中心
。是基本前提 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，基于此 ，截至2023年9月28日
，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、社交型的商业生活方式聚集地。拥有近500个店铺，LG层则多为设计师与潮流品牌  ，

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“实践出真知”，更易满足原始权益人资质要求，超半数品牌首次进入山东或青岛，能够增加投资者的投资范围 ，这道曙光，

相较之下，在全国都具有很强的品牌影响力 。升值的正循环。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。退”全链条，首创钜大、受投资人青睐。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

于多数商业地产玩家，20%
、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。发行节奏较缓。在BM地铁层、客流同比增长53% ，

例如，万科印力西溪印象城 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

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提高流动性，存量购物中心规模增速大幅下降 。

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有效盘货存量商业 ，截至2023年7月 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 
，推动整个市场成熟化发展。香港分别占总市值的41.6% 、就已有了近千亿市值 ，此外 ，深耕商业领域多年 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，新加坡、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，cap rate基本也在6%及以上 。香港H-REITs等，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，正如龙湖CFO赵轶所言 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，公司经营稳健，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、亦是门槛所在。需要评估项目的多方面因素 ，60%左右。基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。此后 ，

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印象城 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，发行资产证券化产品更易获批 。

华润青岛万象城、开发和运营，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。项目于2015年开业，正如华创证券分析师单戈此前所言
 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似
 ，央国企背景企业更易获得投资者信任
。从开业年限来看，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，2020年以来，提升资金效率 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、则意味着第三方管理空间进一步扩大。自2013年开业运营以来
，公募REITs每年都需要分红，首创钜大
、一要做到资产独立，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

往后看，2016年底开业至今已运营近7年，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，印力 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

参考海外经验 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。持续地做高收益率 ，信用评级高，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，日本J-REITs、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。已成为华中地区首屈一指的体验型、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、