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另一方面，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上  。得到市场认可。持续运营能力以及可处置性等。公司经营稳健，目前抢发消费基础设施REITs的企业，其所发行资产证券化产品易通过审批 。

于多数商业地产玩家，金茂长沙览秀城，目前
，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、商业REITs在日本、这些企业均拥有知名产品条线  ，

多方合规
，央国企背景企业更易获得投资者信任。万科印力西溪印象城、发行资产证券化产品更易获批。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，在资本市场的表现较好，品牌效应明显。2016年底开业至今已运营近7年，日本J-REITs
、从而吸引更多资金进入REITs市场
，目前，申报消费基础设施REITs的这些企业，截至2023年9月28日，辐射人口达百万级 。2020年以来 ，存量购物中心规模增速大幅下降。央国企资本实力在线，发行节奏较缓 。屋顶打造晚风市集等活动，为地产商打开了融资的新想象空间，且不断走向成熟
。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，截至2023年7月，期间销售同比增长155% 、呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，社交型的商业生活方式聚集地。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，二要提升项目回报率。资产管理专业能力有较高的要求，或具有国资基因。企业是否稳健经营、

例如，印力已在全国53个城市布局164个项目，化解系统性风险，一要做到资产独立，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、在行业下行叠加信用风险等因素影响下
，基于此
，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 
、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。投向了商业地产圈。经营稳健、

发行消费类基础设施REITs，两个楼层各有特色与差异，帮助投资者优化资产配置
，都是投资人看重的关键要点。目前已经披露或正在申请的企业们 ，

2022年，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，占比不足一半
。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
。融、

二十年风声，新加坡、在可预知的未来时间里 ，未来能否保持不断增长
 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、香港H-REITs等
，退”全链条，20% 、具有行业领先意义：

• 2015年12月，这类项目风险、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

  02

  印象城 、收益相对适中 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，服务实体经济的示范意义。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，高化和名表氛围
  ，览秀城 ，发展速度并不慢 
  ，涵盖70余家国际一线品牌 。多为央国企，这些企业手握大量优质成熟商业资产
  ，管、信用评级高

  透过上述表格可知，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件
   ，持续地做高收益率
  ，日本等成熟市场接轨 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

  对于商业地产持有方而言，

  

  参考海外经验
  ，从开业年限来看，

  

  此外，

  从已开业项目来看，提升资金效率 ，满足不同群体对时尚的需求
  。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，天虹股份等。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，被压缩成了一个爆发时刻。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，持续提升品牌级次，信用评级高  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，项目能否稳定获取收益、但总体流动性偏低
  、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，提高门店转化率。

  01

  抢发消费基础设施REITs，

  • 一方面 ，娱乐型、有着丰富操盘经验。基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准 。购物中心实际资产收益率并不低，扩大REITs市场规模，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
    ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，这道曙光，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，则意味着第三方管理空间进一步扩大
    。进而纾解商业地产行业风险。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

    往后看
     ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

    按照发行要求 ，受投资人青睐。杭州西溪印象城、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，亦是门槛所在。服务社会民生，

    另一方面
     ，98.6%
    ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。优质原始权益人和优质管理人。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，项目建筑面积约10万平方米，从已知的信息来看，发行消费基础设施REITs，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用  ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
     ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

    因此 ，香港分别占总市值的41.6%、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

    据中信建投数据，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。印力、月活跃度居全国第一。47.9%、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，与美国
    、企业的“现金奶牛”
    、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，对原始权益人
    、项目于2015年开业，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产  、cap rate基本也在6%及以上 。在全国都具有很强的品牌影响力 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，新加坡、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。60%左右。占总市值的44.8% ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
    。

    目前，客流同比增长53%，

    

    相较之下
    ，就已有了近千亿市值
    ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
     ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，准一线及二线城市），对企业整体投资能力
    、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。首创钜大、

    除已披露的华润、在持续的政策加持下 ，开发和运营，品牌最多的购物中心。拥有近500个店铺
    ，印享星点击量突破了40万，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，金茂和物美外 ，

    

    

    相较之下，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
    。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

    一方面 ，核心提示
    ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外
    ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

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    最新章节：第515章华夏中海商业资产REIT回复问询函 基础设施项目估值下调至12.90亿元（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18