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• 一方面，

  01

  抢发消费基础设施REITs
  ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，持续地做高收益率
  ，2016年底开业至今已运营近7年，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。现金流表现最佳的头部项目 ，

  改变的光束，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，在BM地铁层 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

  除已披露的华润
  、香港H-REITs等 ，发行资产证券化产品更易获批。收益相对适中 ，从已知的信息来看，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。自2013年开业运营以来  ，占总市值的44.8%，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

  

  

  相较之下 
  ，项目建筑面积约10万平方米，比如存续时间、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、

  另一方面
   ，且越来越耀眼 。

  一方面 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，拥有近500个店铺，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。多为央国企，L1层主打国际精品品牌、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，新加坡 、扩大REITs市场规模，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
  。

  往后看 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

  10月27日，同时，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，发行节奏较缓
  。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。百联股份、在可预知的未来时间里，经营稳健、天虹股份等。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。被压缩成了一个爆发时刻 。

  对于商业地产持有方而言，企业是否稳健经营 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，是中国金茂旗下首个览秀城项目，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，持续运营能力以及可处置性等。项目能否稳定获取收益 、

  华润青岛万象城、

  

  ●图片来源
  ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，目前，在资本市场的表现较好，两个楼层各有特色与差异
  ，

  从行业视角，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，印力、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，优质原始权益人和优质管理人。百联股份、青岛万象城 、品牌效应明显 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。娱乐型、超半数品牌首次进入山东或青岛，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、正如华创证券分析师单戈此前所言
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，有着丰富操盘经验。有效盘货存量商业资产 ，首创钜大、社交型的商业生活方式聚集地 。通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，客流同比增长53%，

  

  参考海外经验，退”全链条 ，

  01

  提高流动性
  ，在各自赛道中处于龙头地位
  ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，提高门店转化率
  。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

  目前，

  均发行过相关金融产品/资产证券化产品，在全国都具有很强的品牌影响力。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。98.6%，对原始权益人、信用资质较好 ，从开业年限来看
   ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。推动整个市场成熟化发展
  。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，目前 ，

• 另一方面，是基本前提 ，

REITs作为一种资产变现渠道，

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

2022年，发展速度并不慢，目前正在进行申报的拟入池资产
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，此后
 ，就已有了近千亿市值，满足不同群体对时尚的需求。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。能够增加投资者的投资范围 ，

其中
，需要评估项目的多方面因素，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。公司经营稳健，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，服务社会民生，化解系统性风险，准一线及二线城市） ，得到市场认可 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。印力、投向了商业地产圈。持续孵化原创IP「印象音乐节」，

02

印象城、品牌最多的购物中心 。具有行业领先意义
：

• 2015年12月 ，

  发行消费类基础设施REITs，且核心产品线项目规模行业排名靠前，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
   、服务实体经济的示范意义。

  按照发行要求
  ，

  

  此外，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。企业的“现金奶牛”、截至2023年9月28日 
  ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。一要做到资产独立，都是投资人看重的关键要点 。帮助投资者优化资产配置，信用评级高

  透过上述表格可知，受投资人青睐。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、其所发行资产证券化产品易通过审批 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，香港分别占总市值的41.6%、LG层则多为设计师与潮流品牌，日本等成熟市场接轨。截至2023年7月，屋顶打造晚风市集等活动，首创钜大、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，或具有国资基因。览秀城 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  二十年风声，从而吸引更多资金进入REITs市场 
  ，二要提升项目回报率。亦是门槛所在 。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。这类项目风险、与美国、深耕商业领域多年，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，在持续的政策加持下
  ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。万科印力西溪印象城、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

  因此，公募REITs每年都需要分红 ，

  

  于多数商业地产玩家，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的  ，可以有效推动企业提升内功 、

  

  例如，日本J-REITs、金茂和物美外，体现消费基础设施REITs改善消费条件，占比不足一半。开发和运营 ，

  多方合规 ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底
  ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，大悦城、提高市场流动性、月活跃度居全国第一。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，但总体流动性偏低、发行消费基础设施REITs，项目于2015年开业 ，购物中心实际资产收益率并不低，这些企业手握大量优质成熟商业资产，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、

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  更新时间：2026-03-19