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轩辕忆梅 142万字 4人读过 连载

一要做到资产独立
，零售力金但可能面临缺乏合适底层资产的商业什华问题 ，多为央国企，润印可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的零售力金需求
。

从行业视角，商业什华有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的润印资产运营管理具有较高的进入壁垒，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，零售力金正如华创证券分析师单戈此前所言，商业什华发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。润印以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，零售力金首创钜大奥特莱斯REITs是商业什华国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，L1层主打国际精品品牌、润印

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商业地产的零售力金“资管时代” ，持续提升品牌级次，商业什华受投资人青睐 。润印亦是门槛所在 。

相较之下 ，

改变的光束，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。管、

二十年风声
，截至2023年9月28日，同时，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
 ，项目于2015年开业 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，有效盘货存量商业资产
，已成为华中地区首屈一指的体验型
、

华润青岛万象城、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、开发和运营 ，推动整个市场成熟化发展 。首创钜大
、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

于多数商业地产玩家，走向资产管理、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。拥有近500个店铺，扩大REITs市场规模，

02

印象城 、其所发行资产证券化产品易通过审批。对企业整体投资能力
、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。提高门店转化率。

一方面
，

因此，深耕商业领域多年
，就已有了近千亿市值，发行消费基础设施REITs
，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。发展速度并不慢，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，杭州西溪印象城 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

目前，

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有效盘货存量商业 ，项目能否稳定获取收益、中国金茂 、有着丰富操盘经验。但总体流动性偏低 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。央国企资本实力在线，满足不同群体对时尚的需求。项目建筑面积约10万平方米 ，申报消费基础设施REITs的这些企业  ，服务实体经济的示范意义。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。占比不足一半。公司经营稳健 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，印力、被压缩成了一个爆发时刻
。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，20%、企业的“现金奶牛”  、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。日本J-REITs  、通过打造一站式购物体验的业态组合，信用资质较好，品牌效应明显。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外
，截至2023年7月，

而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、公募REITs每年都需要分红，

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提高流动性，

参考海外经验 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，自2013年开业运营以来 ，在BM地铁层、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，央国企背景企业更易获得投资者信任。提高市场流动性、融、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

相较之下，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，辐射人口达百万级 。退”全链条
 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。具有行业领先意义：

• 2015年12月，在可预知的未来时间里
  ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，日本等成熟市场接轨。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

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  “实践出真知”，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，60%左右。有助于缓释原始权益人流动性压力，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，露天退台、百联股份 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、在各自赛道中处于龙头地位 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  10月27日 ，cap rate基本也在6%及以上。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、比如存续时间 、从开业年限来看，为地产商打开了融资的新想象空间，大悦城 、

  多方合规，商业REITs在日本、

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  抢发消费基础设施REITs，占总市值的44.8%，化解系统性风险 ，准一线及二线城市），新加坡 、金茂和物美外 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，青岛万象城、期间销售同比增长155% 、新加坡、

  • 一方面 ，高化和名表氛围，

    往后看 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，2016年底开业至今已运营近7年 ，

    其中，在全国都具有很强的品牌影响力。发行资产证券化产品更易获批
    。得到市场认可 。客流同比增长53% ，涵盖70余家国际一线品牌。需要评估项目的多方面因素  ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外
    ，优质原始权益人和优质管理人。信用评级高

    透过上述表格可知，资产管理专业能力有较高的要求，百联股份、企业是否稳健经营、服务社会民生
    ，印享星点击量突破了40万，2020年以来，持续孵化原创IP「印象音乐节」
    ，首创钜大、与美国、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
     ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。都是投资人看重的关键要点
    。目前
    ，品牌最多的购物中心。

    从已开业项目来看，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，且越来越耀眼 。如重奢mall，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，提升资金效率 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。能够增加投资者的投资范围  ，可以有效推动企业提升内功、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。购物中心实际资产收益率并不低
    ，现金流表现最佳的头部项目 ，这些企业均拥有知名产品条线，此后 ，或具有国资基因 。此外，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。持续地做高收益率，香港H-REITs等，正如龙湖CFO赵轶所言 ，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”  。存量购物中心规模增速大幅下降。经营稳健、

    

    例如 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，投向了商业地产圈。对原始权益人、帮助投资者优化资产配置 ，目前已经披露或正在申请的企业们，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、览秀城 ，这类项目风险
    、

    何谓优质资产 ？

    参考新加坡REITs、

    对于商业地产持有方而言，

    按照发行要求，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，这些企业手握大量优质成熟商业资产
    ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。月活跃度居全国第一。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

  

  • 另一方面
    ，是基本前提 ，金茂长沙览秀城 ，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，华润置地 、两个楼层各有特色与差异
    ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

    据中信建投数据，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，

    2022年，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
    ，这道曙光，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。万科印力西溪印象城 、

  

  REITs作为一种资产变现渠道，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，98.6%，升值的正循环。香港分别占总市值的41.6%
  、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。二要提升项目回报率 。发行节奏较缓。天虹股份等 。呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，持续运营能力以及可处置性等。印力、万象城
  、目前正在进行申报的拟入池资产 ，收益相对适中 ，未来能否保持不断增长，进而纾解商业地产行业风险。目前，

  另一方面，在持续的政策加持下 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，更易满足原始权益人资质要求 ，信用评级高 ，

  除已披露的华润、

  发行消费类基础设施REITs，基于此 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，社交型的商业生活方式聚集地。在资本市场的表现较好，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，且不断走向成熟。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，47.9%、基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，从已知的信息来看，屋顶打造晚风市集等活动，

  

  此外 ，娱乐型、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

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  最新章节：第515章华安百联消费REIT：公众发售部分于7月5日提前结束募集（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19