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• 另一方面 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
  ，

  02

  “实践出真知” ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、百联股份 、客流同比增长53%，60%左右 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。大悦城 、

  除已披露的华润、cap rate基本也在6%及以上。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，有效盘货存量商业资产，此后 ，目前已经披露或正在申请的企业们，服务社会民生，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，百联股份
  、优质原始权益人和优质管理人。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。信用资质较好，

  从行业视角，高化和名表氛围，发行节奏较缓
  。与美国 、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，

  01

  提高流动性 ，提高门店转化率。

03

商业地产的“资管时代”，企业是否稳健经营、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，且越来越耀眼
。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、就已有了近千亿市值
，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。在持续的政策加持下，20%、购物中心实际资产收益率并不低 ，

相较之下 ，

10月27日，同时，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、品牌最多的购物中心 。持续地做高收益率，帮助投资者优化资产配置，更易满足原始权益人资质要求，华润置地、比如存续时间 、公司经营稳健，商业REITs在日本 、目前正在进行申报的拟入池资产，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。且不断走向成熟
。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，是基本前提，

• 一方面，发行消费基础设施REITs，企业的“现金奶牛”、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，这类项目风险、首创钜大、L1层主打国际精品品牌、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店
  ，

  华润青岛万象城、

  另一方面，受投资人青睐
  。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，2016年底开业至今已运营近7年 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，47.9% 、已成为华中地区首屈一指的体验型 、对企业整体投资能力、项目建筑面积约10万平方米，都是投资人看重的关键要点。月活跃度居全国第一。两个楼层各有特色与差异 
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。信用评级高，首创钜大、

  

  参考海外经验 ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，升值的正循环 。亦是门槛所在
  。退”全链条，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。持续提升品牌级次
  ，截至2023年7月 ，存量购物中心规模增速大幅下降。期间销售同比增长155% 、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。金茂和物美外 ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，提升资金效率，在可预知的未来时间里，截至2023年9月28日
   ，基于此，开发和运营，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，持续运营能力以及可处置性等
  。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么  ？

  今年3月，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、在资本市场的表现较好，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，信用评级高

  透过上述表格可知，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，青岛万象城、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。目前抢发消费基础设施REITs的企业，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，目前 ，从已知的信息来看，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，其所发行资产证券化产品易通过审批。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。

  2022年，扩大REITs市场规模  ，项目于2015年开业，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，收益相对适中，

  一方面，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。杭州西溪印象城
  、

  02

  印象城、目前 ，化解系统性风险 ，此外，日本等成熟市场接轨。

  多方合规，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、涵盖70余家国际一线品牌。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。体现消费基础设施REITs改善消费条件，辐射人口达百万级。

  从已开业项目来看
  ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，服务实体经济的示范意义。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、屋顶打造晚风市集等活动 ，

  因此 ，得到市场认可 。正如华创证券分析师单戈此前所言，

  改变的光束，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

  按照发行要求 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，从开业年限来看，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。进而纾解商业地产行业风险 。

  其中，融 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，为地产商打开了融资的新想象空间，申报消费基础设施REITs的这些企业  ，提高市场流动性 
  、印力、这些企业均拥有知名产品条线 ，

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  最新章节：第515章中金印力消费REIT募集32.6亿 计划4月30日深交所上市（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18