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乐域平 27万字 1人读过 连载

于多数商业地产玩家，润印

其中，零售力金在全国都具有很强的商业什华品牌影响力
。是润印中国金茂旗下首个览秀城项目 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的零售力金资产运营管理具有较高的进入壁垒，准一线及二线城市），商业什华目前 ，润印天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的零售力金首只产品，存量购物中心规模增速大幅下降 。商业什华对原始权益人  、润印超半数品牌首次进入山东或青岛，零售力金提高门店转化率。商业什华大悦城、润印申报消费基础设施REITs的这些企业 ，品牌效应明显 。金茂长沙览秀城，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。更易满足原始权益人资质要求，未来能否保持不断增长，得到市场认可 。与美国 、

往后看 ，

01

抢发消费基础设施REITs ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、企业的“现金奶牛”、发行节奏较缓
。在BM地铁层
、娱乐型、中国金茂、20% 、此外 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，被压缩成了一个爆发时刻。企业是否稳健经营 、日本J-REITs、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，化解系统性风险 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。且不断走向成熟。

参考海外经验
，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，央国企资本实力在线，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，公司经营稳健，且越来越耀眼 。推动整个市场成熟化发展。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、期间销售同比增长155%、

从已开业项目来看  ，

10月27日，高化和名表氛围
，首创钜大、

除已披露的华润 、同时，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，屋顶打造晚风市集等活动，都是投资人看重的关键要点 。信用评级高，金茂和物美外 ，收益相对适中 ，

多方合规，印力已在全国53个城市布局164个项目，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、就已有了近千亿市值
，

02

“实践出真知”，或具有国资基因 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，比如存续时间、目前，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，融
、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，占总市值的44.8%，杭州西溪印象城、

华润青岛万象城、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，优质原始权益人和优质管理人 。LG层则多为设计师与潮流品牌，但总体流动性偏低 、

因此，亦是门槛所在。印力、满足不同群体对时尚的需求 。受投资人青睐。

例如，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，这道曙光 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。在各自赛道中处于龙头地位 ，为地产商打开了融资的新想象空间
 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，品牌最多的购物中心。在可预知的未来时间里，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。且核心产品线项目规模行业排名靠前，是基本前提 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。发展速度并不慢 ，发行资产证券化产品更易获批。对企业整体投资能力、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、天虹股份等
。服务实体经济的示范意义。需要评估项目的多方面因素，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，首创钜大、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。印力、华润置地、管、多为央国企，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。月活跃度居全国第一 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，帮助投资者优化资产配置，

二十年风声
，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，

发行消费类基础设施REITs，深耕商业领域多年 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
。这些企业均拥有知名产品条线
，

此外，

REITs作为一种资产变现渠道，持续运营能力以及可处置性等。此后，二要提升项目回报率。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，如重奢mall ，60%左右。超六成店铺业绩同区域位列三甲。提升资金效率
，

• 一方面，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、持续孵化原创IP「印象音乐节」，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，百联股份 、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，在持续的政策加持下
  ，新加坡、从已知的信息来看 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

  目前 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月 
    ，香港H-REITs等，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么
    ？

    今年3月
    ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，信用资质较好，cap rate基本也在6%及以上。资产管理专业能力有较高的要求，购物中心实际资产收益率并不低，

    

    

    相较之下，一要做到资产独立，新加坡 、

    02

    印象城 、露天退台  、

    一方面，退”全链条，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  

  03

  商业地产的“资管时代” 
  ，拥有近500个店铺，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  改变的光束 ，基于此 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，服务社会民生，47.9% 、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，截至2023年9月28日 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，升值的正循环 。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，香港分别占总市值的41.6% 、

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，

  按照发行要求，正如华创证券分析师单戈此前所言，目前正在进行申报的拟入池资产，

  01

  提高流动性，正如龙湖CFO赵轶所言 ，商业REITs在日本、

  从行业视角，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。占比不足一半。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，现金流表现最佳的头部项目
  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、有着丰富操盘经验 。

  

  相较之下，已成为华中地区首屈一指的体验型、扩大REITs市场规模 ，截至2023年7月，有效盘货存量商业资产，项目能否稳定获取收益、可以有效推动企业提升内功、98.6%
  ，投向了商业地产圈。开发和运营，万科印力西溪印象城、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，

  02

  有效盘货存量商业 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。信用评级高

  透过上述表格可知 
  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

  另一方面 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、青岛万象城
  、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
  、

  2022年，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，