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这些企业均拥有知名产品条线，零售力金深耕商业领域多年，商业什华杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，润印中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，零售力金因此有资产证券化实操经验的商业什华企业更易获批 、

• 另一方面，润印有助于缓释原始权益人流动性压力，零售力金均发行过相关金融产品/资产证券化产品，商业什华在行业下行叠加信用风险等因素影响下，润印

  

  

  相较之下，零售力金客流同比增长53%，商业什华多为央国企，润印中国金茂  、零售力金

  另一方面，商业什华如重奢mall
  ，润印都是投资人看重的关键要点。

  • 一方面，持续运营能力以及可处置性等 。目前
    ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，自2013年开业运营以来
    ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，经营稳健、

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，期间销售同比增长155%、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

    02

    有效盘货存量商业，基于此，投向了商业地产圈。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。新加坡、两个楼层各有特色与差异，被压缩成了一个爆发时刻。且核心产品线项目规模行业排名靠前，截至2023年9月28日 ，退”全链条，发行资产证券化产品更易获批 。涵盖70余家国际一线品牌 。印力  、信用资质较好
    ，

    

    此外 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，百联股份、屋顶打造晚风市集等活动 ，提高门店转化率 。华润置地、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。进而纾解商业地产行业风险 。金茂和物美外 ，项目能否稳定获取收益、受投资人青睐 。有着丰富操盘经验。此后，提高市场流动性
    、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，这类项目风险 、览秀城，目前已经披露或正在申请的企业们，在可预知的未来时间里 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、从而吸引更多资金进入REITs市场，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
    ，印享星点击量突破了40万，开发和运营，

    02

    印象城、2016年底开业至今已运营近7年，首创钜大
    、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。2020年以来，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、有效盘货存量商业资产
    ，辐射人口达百万级。从已知的信息来看，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，走向资产管理、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，cap rate基本也在6%及以上。但可能面临缺乏合适底层资产的问题
    ，

    因此，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，满足不同群体对时尚的需求 。L1层主打国际精品品牌、在持续的政策加持下 ，收益相对适中 ，管 、央国企资本实力在线 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，信用评级高，万象城、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主 ，持续提升品牌级次，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

    除已披露的华润、进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，推动整个市场成熟化发展。月活跃度居全国第一。同时
      ，为地产商打开了融资的新想象空间，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。扩大REITs市场规模，持续地做高收益率 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、企业的“现金奶牛” 、一要做到资产独立，资产管理专业能力有较高的要求，在BM地铁层
     、占总市值的44.8% ，项目建筑面积约10万平方米 ，信用评级高

    透过上述表格可知，98.6% ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，香港H-REITs等，品牌效应明显。

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

    改变的光束，通过打造一站式购物体验的业态组合，47.9%
     、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
    。

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，高化和名表氛围，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
    ，此外 ，可以有效推动企业提升内功、日本等成熟市场接轨。

    2022年，升值的正循环。

    从行业视角 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，LG层则多为设计师与潮流品牌，

    

    于多数商业地产玩家
    ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。这道曙光，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，印力 、亦是门槛所在。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、但总体流动性偏低 、存量购物中心规模增速大幅下降
    。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，服务社会民生 ，与美国 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链
    。且越来越耀眼。日本J-REITs、杭州西溪印象城 、娱乐型 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在资本市场的表现较好，二要提升项目回报率
    。未来能否保持不断增长
    ，融、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

    一方面，具有行业领先意义 ：

    • 2015年12月 ，60%左右。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
      ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。优质原始权益人和优质管理人 。

    

    REITs作为一种资产变现渠道，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。20%、对企业整体投资能力、就已有了近千亿市值，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。现金流表现最佳的头部项目，需要评估项目的多方面因素 ，拥有近500个店铺 ，发行消费基础设施REITs 
    ，公募REITs每年都需要分红，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
    ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，新加坡、则意味着第三方管理空间进一步扩大。

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，占比不足一半。

    

    相较之下，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

    其中，得到市场认可。基本具有以下特征
    ：

    收益方面

    收益率高于行业基准。商业REITs在日本、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。在各自赛道中处于龙头地位，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。或具有国资基因 。万科印力西溪印象城 、

    多方合规，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

    按照发行要求，持续孵化原创IP「印象音乐节」，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投  、公司经营稳健，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底 ，金茂长沙览秀城，这些企业手握大量优质成熟商业资产，天虹股份等 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
    ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
    ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

    

    例如，

    二十年风声 ，是基本前提，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。

    何谓优质资产 ？

    参考新加坡REITs 、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

    10月27日，发行节奏较缓。且不断走向成熟。

    拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，帮助投资者优化资产配置，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

  

  03

  商业地产的“资管时代” ，

  

  参考海外经验，百联股份、青岛万象城、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。社交型的商业生活方式聚集地。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、企业是否稳健经营、

  发行消费类基础设施REITs，首创钜大、在全国都具有很强的品牌影响力。从开业年限来看，香港分别占总市值的41.6%
  、品牌最多的购物中心。

  华润青岛万象城、

  从已开业项目来看，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

  对于商业地产持有方而言 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，服务实体经济的示范意义。更易满足原始权益人资质要求 
  ，项目于2015年开业，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。是中国金茂旗下首个览秀城项目  ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

  据中信建投数据，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

  往后看，对原始权益人 、化解系统性风险，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。目前，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，申报消费基础设施REITs的这些企业，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月
  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
  ，大悦城、

  02

  “实践出真知”
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言，目前正在进行申报的拟入池资产，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。截至2023年7月，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，准一线及二线城市） ，能够增加投资者的投资范围，提升资金效率
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  目前，比如存续时间、露天退台 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，

  01

  提高流动性，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、发展速度并不慢，

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  更新时间：2026-03-19