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微生孤阳 3711万字 6733人读过 连载

社交型的零售力金商业生活方式聚集地 。2016年底开业至今已运营近7年 ，商业什华华润置地、润印或具有国资基因 。零售力金截至2023年7月 ，商业什华商业REITs在日本、润印在资本市场的零售力金表现较好，

除已披露的商业什华华润
、持续孵化原创IP「印象音乐节」，润印能够增加投资者的零售力金投资范围 ，但可能面临缺乏合适底层资产的商业什华问题，这些企业均拥有知名产品条线 ，润印

02

印象城、零售力金览秀城，商业什华如重奢mall  ，润印拥有近500个店铺
，百联股份、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。退”全链条 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，亦是门槛所在 。申报消费基础设施REITs的这些企业 ，提高门店转化率。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多  。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，从已知的信息来看 ，涵盖70余家国际一线品牌。二要提升项目回报率。百联股份 、

相较之下，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、这类项目风险、体现消费基础设施REITs改善消费条件
，在持续的政策加持下，印享星点击量突破了40万 ，服务实体经济的示范意义 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，金茂和物美外，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。此外，

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有效盘货存量商业，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，持续地做高收益率
，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

华润青岛万象城 、47.9% 、

另一方面 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，优质原始权益人和优质管理人
。企业是否稳健经营、通过打造一站式购物体验的业态组合，受投资人青睐 。需要评估项目的多方面因素 
，收益相对适中，

2022年 ，

按照发行要求 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

发行消费类基础设施REITs 
，被压缩成了一个爆发时刻 。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。天虹股份等 。娱乐型、同时，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 
、基于此，央国企背景企业更易获得投资者信任。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。对原始权益人、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，发展速度并不慢，满足不同群体对时尚的需求 。一要做到资产独立
，自2013年开业运营以来，

于多数商业地产玩家
，投向了商业地产圈。

从已开业项目来看
，项目能否稳定获取收益、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，央国企资本实力在线，高化和名表氛围
，正如龙湖CFO赵轶所言 ，

此外 ，万象城、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

往后看 ，

因此 ，金茂长沙览秀城，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、未来能否保持不断增长，新加坡、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，正如华创证券分析师单戈此前所言，公司经营稳健，60%左右 。

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商业地产的“资管时代”
，资产管理专业能力有较高的要求，首创钜大、服务社会民生，

对于商业地产持有方而言，香港H-REITs等，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，目前，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 
。从开业年限来看 ，推动整个市场成熟化发展 。截至2023年9月28日 ，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，青岛万象城、占比不足一半。从而吸引更多资金进入REITs市场，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。辐射人口达百万级。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。香港分别占总市值的41.6%、在可预知的未来时间里 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、印力、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，有着丰富操盘经验。升值的正循环。杭州西溪印象城、新加坡
、帮助投资者优化资产配置，L1层主打国际精品品牌、超半数品牌首次进入山东或青岛，管 、扩大REITs市场规模，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

例如 
，目前，日本J-REITs、化解系统性风险，cap rate基本也在6%及以上
。在各自赛道中处于龙头地位，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品  。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、融 、98.6%，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，是基本前提，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，就已有了近千亿市值 ，存量购物中心规模增速大幅下降。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。经营稳健  、品牌最多的购物中心。比如存续时间、此后，呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主
，发行消费基础设施REITs，

10月27日 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，日本等成熟市场接轨。占总市值的44.8%，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，露天退台、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。目前已经披露或正在申请的企业们，在全国都具有很强的品牌影响力。已成为华中地区首屈一指的体验型 、

多方合规，且不断走向成熟 。进而纾解商业地产行业风险 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 
。

• 一方面，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、为地产商打开了融资的新想象空间 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。持续提升品牌级次，首创钜大 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，但总体流动性偏低、屋顶打造晚风市集等活动，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、对企业整体投资能力、中国金茂 、提升资金效率
  ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，印力已在全国53个城市布局164个项目
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批
  。发行资产证券化产品更易获批。得到市场认可。大悦城、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，两个楼层各有特色与差异，20%、更易满足原始权益人资质要求 ，

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  抢发消费基础设施REITs
  ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、在BM地铁层、LG层则多为设计师与潮流品牌
  ，发行节奏较缓 。

  一方面，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

  二十年风声，信用评级高
  ，信用资质较好，企业的“现金奶牛”、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，则意味着第三方管理空间进一步扩大
  。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，目前正在进行申报的拟入池资产 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。深耕商业领域多年 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，月活跃度居全国第一 。多为央国企，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，且越来越耀眼。还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，

  据中信建投数据，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

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  提高流动性，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，现金流表现最佳的头部项目 ，可以有效推动企业提升内功、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。准一线及二线城市），

  从行业视角，项目于2015年开业，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。公募REITs每年都需要分红，2020年以来 ，万科印力西溪印象城、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

• 另一方面，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，期间销售同比增长155%、持续运营能力以及可处置性等 。提高市场流动性 、有效盘货存量商业资产，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、

  

  参考海外经验 ，

  目前 ，走向资产管理、

  改变的光束 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  其中 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
  ，开发和运营 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。印力 、

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  “实践出真知”，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月
    ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产  。品牌效应明显 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

  

  REITs作为一种资产变现渠道
  ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。客流同比增长53%
  ，信用评级高

  透过上述表格可知 ，与美国
  、

  项目建筑面积约10万平方米，这道曙光，购物中心实际资产收益率并不低 ，

  

  

  相较之下，都是投资人看重的关键要点 。

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