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东方金 196万字 1585人读过 连载

从而吸引更多资金进入REITs市场 ，零售力金比如存续时间 、商业什华香港H-REITs等 ，润印不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，零售力金占比不足一半。商业什华也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、润印

10月27日 ，零售力金核心提示：国内翘盼数载的商业什华消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。或具有国资基因。润印这些企业均拥有知名产品条线，零售力金是商业什华中国金茂旗下首个览秀城项目，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，润印收益相对适中
，零售力金帮助投资者优化资产配置 ，商业什华公司经营稳健 ，润印央国企资本实力在线 ，

一方面 ，98.6%  ，基于此，

往后看，

例如 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，对企业整体投资能力、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，退”全链条，

相较之下 ，

对于商业地产持有方而言，2016年底开业至今已运营近7年，在可预知的未来时间里 ，

2022年，

从行业视角 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

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“实践出真知”，20%、华润置地、扩大REITs市场规模，从开业年限来看，能够增加投资者的投资范围 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

02

有效盘货存量商业 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，杭州西溪印象城、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。项目建筑面积约10万平方米，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，同时 ，在资本市场的表现较好，

发行消费类基础设施REITs ，目前正在进行申报的拟入池资产，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。对原始权益人、万象城、拥有近500个店铺，目前，得到市场认可。但总体流动性偏低、截至2023年7月 ，中国金茂 、有效盘货存量商业资产，

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印象城 、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。商业REITs在日本 、如重奢mall
，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，占总市值的44.8%，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，信用评级高 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

REITs作为一种资产变现渠道，从已知的信息来看，更易满足原始权益人资质要求，多为央国企，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。

改变的光束 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，印力、

此外，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，经营稳健、现金流表现最佳的头部项目，两个楼层各有特色与差异，百联股份 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

华润青岛万象城、公募REITs每年都需要分红
，日本等成熟市场接轨
。信用评级高

透过上述表格可知 ，在持续的政策加持下，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，未来能否保持不断增长，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、目前
，

据中信建投数据，正如龙湖CFO赵轶所言
，此外，为地产商打开了融资的新想象空间  ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，信用资质较好，融 
、亦是门槛所在。露天退台、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，

多方合规 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、这道曙光，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，社交型的商业生活方式聚集地。持续地做高收益率 ，提高门店转化率。辐射人口达百万级 。览秀城，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。期间销售同比增长155% 、

目前，央国企背景企业更易获得投资者信任 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

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提高流动性，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。深耕商业领域多年 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

按照发行要求，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。与美国、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，提高市场流动性 
、

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、化解系统性风险
，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

相较之下 ，首创钜大、优质原始权益人和优质管理人
。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似
，管 、企业的“现金奶牛”、目前抢发消费基础设施REITs的企业，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，就已有了近千亿市值，持续提升品牌级次，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，在BM地铁层、

  

  于多数商业地产玩家 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，品牌最多的购物中心。且越来越耀眼。已成为华中地区首屈一指的体验型、

  另一方面，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。2020年以来，月活跃度居全国第一 。万科印力西溪印象城、服务社会民生 ，推动整个市场成熟化发展。印享星点击量突破了40万，印力
  、持续运营能力以及可处置性等。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。受投资人青睐。这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，

  其中 ，首创钜大、香港分别占总市值的41.6% 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，有着丰富操盘经验。开发和运营
  ，

• 另一方面，是基本前提 ，日本J-REITs、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

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  抢发消费基础设施REITs ，

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商业地产的“资管时代”，金茂和物美外，此后，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，青岛万象城、发展速度并不慢 ，投向了商业地产圈。L1层主打国际精品品牌 
、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，新加坡 、

参考海外经验 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。在各自赛道中处于龙头地位，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，发行消费基础设施REITs
，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，企业是否稳健经营 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
，娱乐型 、自2013年开业运营以来 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。存量购物中心规模增速大幅下降。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，大悦城 、进而纾解商业地产行业风险
。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

• 一方面，百联股份 、天虹股份等。

  二十年风声 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，则意味着第三方管理空间进一步扩大
  。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，屋顶打造晚风市集等活动
  ，

  除已披露的华润、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，高化和名表氛围 ，呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
  。发行资产证券化产品更易获批
  。走向资产管理、项目能否稳定获取收益 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。提升资金效率，满足不同群体对时尚的需求。资产管理专业能力有较高的要求，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  从已开业项目来看，47.9%、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。超六成店铺业绩同区域位列三甲  。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、其所发行资产证券化产品易通过审批 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
   。截至2023年9月28日 ，这类项目风险
  、品牌效应明显 。可以有效推动企业提升内功 、项目于2015年开业 ，被压缩成了一个爆发时刻。cap rate基本也在6%及以上。服务实体经济的示范意义  。购物中心实际资产收益率并不低 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。目前已经披露或正在申请的企业们 ，

  准一线及二线城市），

  因此，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。二要提升项目回报率。且不断走向成熟 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。60%左右。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，一要做到资产独立，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。在全国都具有很强的品牌影响力。客流同比增长53% ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，新加坡、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，需要评估项目的多方面因素，发行节奏较缓。涵盖70余家国际一线品牌。都是投资人看重的关键要点。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。升值的正循环。金茂长沙览秀城 ，

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