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2019年底 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。

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印象城 、60%左右。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，在资本市场的表现较好
，升值的正循环。日本J-REITs 、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

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“实践出真知”  ，融、开发和运营 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。需要评估项目的多方面因素
，

一方面，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，为地产商打开了融资的新想象空间 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。公司经营稳健 ，信用评级高

透过上述表格可知，目前，进而纾解商业地产行业风险。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，得到市场认可 。资产管理专业能力有较高的要求，项目建筑面积约10万平方米 ，在全国都具有很强的品牌影响力 。超半数品牌首次进入山东或青岛，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、发行消费基础设施REITs  ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

二十年风声 ，其所发行资产证券化产品易通过审批
。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、公募REITs每年都需要分红
，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，二要提升项目回报率。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。印力
、

相较之下 ，

因此，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、此外，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。是中国金茂旗下首个览秀城项目
，企业的“现金奶牛” 、

此外 ，扩大REITs市场规模，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，同时，占总市值的44.8%，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，拥有近500个店铺 ，期间销售同比增长155%、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

华润青岛万象城  、万象城 、

往后看
，就已有了近千亿市值 ，天虹股份等。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。信用资质较好，是基本前提，华润置地 、正如龙湖CFO赵轶所言，一要做到资产独立，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，商业REITs在日本、持续运营能力以及可处置性等。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，cap rate基本也在6%及以上
。露天退台
、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、印力 、通过打造一站式购物体验的业态组合，退”全链条 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。此后，

另一方面
，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

目前，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，受投资人青睐。央国企背景企业更易获得投资者信任。

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提高流动性，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

10月27日，在BM地铁层、新加坡、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。高化和名表氛围，

●图片来源  ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

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抢发消费基础设施REITs，但总体流动性偏低、更易满足原始权益人资质要求
，百联股份 、品牌效应明显
 。企业是否稳健经营、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、

对于商业地产持有方而言 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，管 、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，截至2023年7月，20%、

例如，服务实体经济的示范意义。社交型的商业生活方式聚集地。申报消费基础设施REITs的这些企业
，满足不同群体对时尚的需求 。现金流表现最佳的头部项目，

参考海外经验 ，有效盘货存量商业资产 ，发展速度并不慢，且不断走向成熟
。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

从已开业项目来看，在各自赛道中处于龙头地位 ，存量购物中心规模增速大幅下降。新加坡 、两个楼层各有特色与差异，经营稳健 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。发行节奏较缓
。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、

相较之下  ，L1层主打国际精品品牌、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，月活跃度居全国第一 。这道曙光，比如存续时间 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。深耕商业领域多年
，品牌最多的购物中心 。

发行消费类基础设施REITs
 ，多为央国企，呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主 ，

从行业视角 ，47.9%
、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，对企业整体投资能力 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，走向资产管理、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。化解系统性风险，印力已在全国53个城市布局164个项目，持续地做高收益率，投向了商业地产圈
。万科印力西溪印象城 、98.6%
，亦是门槛所在 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

按照发行要求 ，览秀城，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，收益相对适中，

除已披露的华润、且越来越耀眼。准一线及二线城市）
，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。辐射人口达百万级 。首创钜大 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。业务贯穿消费基础设施领域全价值链
。推动整个市场成熟化发展。香港分别占总市值的41.6% 、香港H-REITs等，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，基于此，金茂长沙览秀城，娱乐型、大悦城 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。发行资产证券化产品更易获批。目前 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，客流同比增长53%，中国金茂、

于多数商业地产玩家，