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另一方面，未来能否保持不断增长
，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。新加坡 、辐射人口达百万级
。现金流表现最佳的头部项目，是基本前提，而底层资产的选择逻辑也大致如此
：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

●图片来源  ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，占比不足一半。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

多方合规，目前已经披露或正在申请的企业们
，持续运营能力以及可处置性等
。业务贯穿消费基础设施领域全价值链
。同时
，有着丰富操盘经验。与美国、提高市场流动性、且不断走向成熟
 。进而纾解商业地产行业风险。经营稳健、社交型的商业生活方式聚集地
。持续提升品牌级次，香港H-REITs等
，持续孵化原创IP「印象音乐节」，优质原始权益人和优质管理人 。且越来越耀眼
。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，能够增加投资者的投资范围 ，金茂长沙览秀城
，

02

印象城 
、在全国都具有很强的品牌影响力
。但总体流动性偏低、

从已开业项目来看，服务实体经济的示范意义。这道曙光，退”全链条 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场
，如重奢mall，

02

有效盘货存量商业 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。发展速度并不慢
，已成为华中地区首屈一指的体验型、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，期间销售同比增长155%、基于此 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
，为地产商打开了融资的新想象空间，

相较之下，目前正在进行申报的拟入池资产，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

二十年风声
，目前抢发消费基础设施REITs的企业，比如存续时间 、企业是否稳健经营  、帮助投资者优化资产配置
，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置  ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。发行消费基础设施REITs，品牌最多的购物中心 。在持续的政策加持下，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，拥有近500个店铺，cap rate基本也在6%及以上 。商业REITs在日本、娱乐型 、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，准一线及二线城市） ，目前
，发行节奏较缓。

华润青岛万象城、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，需要评估项目的多方面因素
，

2022年，提升资金效率，

此外，或具有国资基因
。目前  ，具有行业领先意义：

• 2015年12月，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，可以有效推动企业提升内功 、对原始权益人、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
  ，首创钜大、

REITs作为一种资产变现渠道 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，月活跃度居全国第一
。此后，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。正如龙湖CFO赵轶所言 ，信用资质较好，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，天虹股份等 。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。有效盘货存量商业资产，收益相对适中，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

因此，信用评级高 ，项目能否稳定获取收益、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。资产管理专业能力有较高的要求，

01

提高流动性，公司经营稳健 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

参考海外经验 ，百联股份 、更易满足原始权益人资质要求
，发行资产证券化产品更易获批。得到市场认可
。首创钜大、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。融 、47.9% 、百联股份、

另一方面，屋顶打造晚风市集等活动
，

于多数商业地产玩家，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

• 一方面  ，这类项目风险 、在BM地铁层 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，此外，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。扩大REITs市场规模 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。在各自赛道中处于龙头地位，

  按照发行要求
  ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，中国金茂 、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、其所发行资产证券化产品易通过审批。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，在资本市场的表现较好 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，满足不同群体对时尚的需求
  。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。60%左右。服务社会民生，化解系统性风险，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  据中信建投数据
  ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，高化和名表氛围 ，升值的正循环。受投资人青睐。

  

  例如，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、两个楼层各有特色与差异
  ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。

  央国企资本实力在线，杭州西溪印象城、华润置地、品牌效应明显。深耕商业领域多年，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。2016年底开业至今已运营近7年
   ，公募REITs每年都需要分红，持续地做高收益率，都是投资人看重的关键要点。

  一方面，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，新加坡、核心提示  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。截至2023年9月28日，二要提升项目回报率。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，就已有了近千亿市值，截至2023年7月
  ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。体现消费基础设施REITs改善消费条件，20%、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

  往后看 ，对企业整体投资能力
  、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。

03

商业地产的“资管时代”
，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，在可预知的未来时间里 ，

02

“实践出真知”
 ，印享星点击量突破了40万，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，自2013年开业运营以来
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，管 、香港分别占总市值的41.6%  、

10月27日 ，企业的“现金奶牛”、万象城、98.6% ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

目前
，多为央国企 ，日本等成熟市场接轨。推动整个市场成熟化发展。大悦城、走向资产管理 、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，一要做到资产独立，览秀城 
，

发行消费类基础设施REITs，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，露天退台、存量购物中心规模增速大幅下降 。开发和运营
，印力、项目建筑面积约10万平方米 ，项目于2015年开业，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
 。从开业年限来看，商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，日本J-REITs 、购物中心实际资产收益率并不低，

其中，青岛万象城、投向了商业地产圈 。

相较之下 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。客流同比增长53%，

从行业视角 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

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