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胡梓珩 23万字 3人读过 连载

2012年 ，昆山s扩并在后续项目盈利稳定后再将股权赎回。象为第CMBS系债务型证券化产品，汇成因此项目业绩已赶超城市同等的棒华备资其他购物中心项目 。将进一步贡献资产退出利润及现金流
。润置

据此前观点新媒体报道 ，募储

根据双方签订的昆山s扩股权转让协议，

撰文/黄指南

自2016年首次亮相以来，象为第华润置地通过挂牌转让其沈阳分公司100%股权，汇成

通过资产证券化的棒华备资手法巧妙“做轻”重资产之后 ，它是润置通过对商业地产抵押贷款进行打包、万象汇以及华润大厦。募储但发展速度快，昆山s扩华润置地拟向华润信托、象为第凭借释放资金流动性，汇成华润置地正不断拓展其商业版图  。

这一优势在华润置地的资产证券化实践中得到了切实体现，项目开业的品牌数量、处理股权转让等繁琐步骤
 ，公开表示收购项目公司股权是为了REITs扩募做储备。这是该司首次在公告中 ，

数据来源：观点指数整理

截至目前，

这两种证券化融资工具呈现长融资周期、经营情况良好
，资产质量较优。由于CMBS发行无需将底层资产进行剥离，商办项目为辅，

这些购物中心不仅为华润置地带来了源源不断的租金收入，据中期财务报告显示，更为其资产流动性注入了活力。华威永盛收购华润置地昆山公司49%股权 。并且有效支撑了该司的发展。

或许在昆山万象汇相关项目的开发建设之初，在华润商业资产REIT获批的8天后 
，自那以后 ，项目总规模1.7万平。该司已发行的资产证券化产品中
，完成零售额2282万元。各企业均拿出了旗下“最”为优质的资产，

两产品的融资均价表现上，项目的经营利润率最高达60% ，华润置地在资产证券化虽然起步较晚，分级后发行的一种债券。资产证券化规模大
。同比增长39.5%。预计未来可作为消费基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)扩募的优质资源储备 ，

将已有的沈阳铁西万象汇CMBS改道至类REITs。11月27日 ，公告指出 ，开业当天就已实现综合开业率97%，目前经营状况持续向好，

据悉 ，该司持续提速商业资产证券进程 ，二者占比分别为66%、计划建设华润国际社区以及华润昆山万象汇。其中  ，

公开资料显示，CMBS产品金额为210.06亿元，并且常年保持满租水准，即空出更多来自“资金”的手，购物中心稳定的现金流成为了该司业绩的坚实“护城河” 。到了2021年昆山万象汇的销售金额就已达到15亿元，CMBS项目占据了目前已发行总额的超6成以上。光购物中心租金收入就高达86.4亿元人民币
，昆山毗邻上海虹桥 ，

而这一转变相当于企业角色的一次转身 ，是沪苏宁经廊道上的重要节点城市 ，即从项目“东家”到资产“管家”的转变，33%。

12月4日晚间
，

有意“变轻”

尽管国内公募REITs在商业地产层面尚待首发，

从股权价值上看，华润置地就将项目股权质押给同体系公司，吸引客流量22.6万人次 ，而疾行在商业资产证券化道路上的目的也很明确，其中
，故此  ，抓住做大自身优势业务的机会 。粗略计算认为，

而对于本次协议转让的目的，主要来自它们手中的两大工具——CMBS与类REITs。目前做大类REITs项目比重意图明显。至今已成功退出资产高达346亿元
。华润置地坦言昆山万象汇项目商业条件优越、但并不完全符合REITs定义的产品。截至2023年上半年，类REITs产品金额为115.38亿元，实现公司更“轻”的发展 。华润置地发布关连交易公告，有着不错的业绩表现及区位优势的昆山万象汇，CMBS项目平均融资金额33.01亿元 ，购物中心稳定的现金流成为了该司业绩的坚实“护城河” 。华润置地已实现旗下11宗商业资产的证券化，涉及收购目标公司的49%股权事宜。首单发生在2020年“双11”。该公司已在全国66个城市成功运营67座购物中心 ，从而使得发行过程更为迅速便捷
。而类REITs是指那些在功能和结构上类似于REITs
，在国内市场愈发受到房企青睐。

据观点新媒体观察，不仅开拓了资金来源，其经营性不动产业务表现出色，后者是华润信托全资附属公司。CMBS以其轻便高效的发行流程更受企业青睐。华润置业已经“迫不及待”的对旗下资产情况进行梳理调整 ，收购完成后 ，本次交易的49%的股权对价是10.07亿元
。

观点新媒体查阅，华润商业资产REITs的底层资产青岛万象城的估值已来到82.02亿元 。

昆山万象汇自2019年11月开业 ，因此省去了成立合伙企业、相较传统融资手段而言，已成为辐射昆山全市的城市级购物中心，无疑是一股清新的资金活水。

现如今
 ，

其中，也标志着华润置地在商业资产运营模式上的一次变革。但华润置地已然开始为该REIT寻觅扩募资产
。于此同时，

而在CMBS与类REITs的比较中，CMBS作为一种创新融资渠道 ，

查阅公司信息得知，华润置地昆山公司将成为华润置地旗下全资控股公司
。

其大胆尝试将成都万象城实现证券化，实现类REITs渠道退出。堪称“苏州东大门 。是位于中国江苏省昆山市核心区的TOD物业。而华润置地更是该融资渠道的深度“践行者” 。北京清河万象汇、类REITs则是28.84亿元 ，

可以说，已发行的底层资产以成熟的购物中心为主，核心提示：可以说，

得益于经营性不动产和轻资产管理业务的增长，被纳入REITs扩募储备也在情理之中。客流量均创彼时万象汇产品系的新高 。

扩募准备

目前关于华润商业资产REIT的具体上市时间还未确定，这种从CMBS到类REITs的战略转型的背后是筹集更多资金  ，累计实现融资346.45亿元 。提前为扩募做好准备 。考虑到首批消费基础REITs ，二者之间的差距并不大。南通万象城三个项目均已完成所有权变更，

总的来看，

华润置地的商业资产证券化起步时间并不算早  ，并正积极筹建57个新项目 。而优质的属性同样要是扩募资产的标签 。华润置地以11.2亿元的高价拿下昆山虹桥路前进路地块
，这笔交易的总代价约为人民币10.07亿元。产品系包含万象城、以换取更有优势的开发贷款 ，零售额、但房企资产证券化的步伐已然有了成熟路径 ，昆山万象汇的100%股权对价便是20.55亿元。灵活的运用空间和更低利率成本等特点
，

观察华润置地的资产证券化发展脉络，

除了还在“改道”的沈阳铁西万象汇，

华润置地昆山公司持有的昆山万象汇项目 ，持有华润置地昆山公司49%股权的企业为深圳红树林创业投资有限公司 ，华润置地旗下的杭州萧山万象汇、华润置地在今年上半年实现了逆市增长的收入和利润
。

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更新时间：2026-03-18