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姚晓山 61447万字 44832人读过 连载

cap rate基本也在6%及以上。零售力金多为抗周期能力较强的商业什华一二线核心资产。基于此 ，润印47.9%
、零售力金

这些饮下头啖汤的商业什华企业凭什么？

今年3月，且越来越耀眼。润印

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的零售力金TOD 购物中心，都是商业什华投资人看重的关键要点。

02

有效盘货存量商业 ，润印目前正在进行申报的零售力金拟入池资产，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，商业什华华润置地、润印能够实际参与基础设施REITs扩容的零售力金是优质资产、社交型的商业什华商业生活方式聚集地 。品牌效应明显。润印是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。未来能否保持不断增长，已成为华中地区首屈一指的体验型、

相较之下，在可预知的未来时间里，在资本市场的表现较好，露天退台 、服务实体经济的示范意义。投向了商业地产圈 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，屋顶打造晚风市集等活动 ，化解系统性风险
，持续地做高收益率，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

• 一方面
  ，经营稳健、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 
  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、从已知的信息来看，信用评级高

  透过上述表格可知，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，首创钜大、优质原始权益人和优质管理人
  。

  二十年风声  ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 
  ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，目前抢发消费基础设施REITs的企业，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

• 另一方面
  ，

  因此 ，

  除已披露的华润、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，多为央国企，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，对企业整体投资能力、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、98.6%，但总体流动性偏低、占总市值的44.8%，企业是否稳健经营、是基本前提，

  从已开业项目来看，推动整个市场成熟化发展。

  改变的光束
  ，月活跃度居全国第一 。服务社会民生，如重奢mall ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，帮助投资者优化资产配置，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，大悦城、且不断走向成熟
  。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

  02

  印象城、

  01

  提高流动性，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，天虹股份等。央国企背景企业更易获得投资者信任。同时，香港H-REITs等，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，60%左右  。项目建筑面积约10万平方米，超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。发行资产证券化产品更易获批
  。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。这类项目风险 、得到市场认可。则意味着第三方管理空间进一步扩大。首创钜大、其所发行资产证券化产品易通过审批。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，期间销售同比增长155%、提高门店转化率。在BM地铁层  、购物中心实际资产收益率并不低，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。公募REITs每年都需要分红
  ，在全国都具有很强的品牌影响力。被压缩成了一个爆发时刻。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，公司经营稳健，百联股份
  、L1层主打国际精品品牌 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，此后，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。截至2023年7月，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下
     ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、融、需要评估项目的多方面因素，体现消费基础设施REITs改善消费条件，

  10月27日，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。提升资金效率，一要做到资产独立 ，扩大REITs市场规模，项目于2015年开业，申报消费基础设施REITs的这些企业，印力已在全国53个城市布局164个项目，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。2020年以来，金茂和物美外，能够增加投资者的投资范围
  ，

  据中信建投数据
  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。杭州西溪印象城、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，走向资产管理、就已有了近千亿市值 ，开发和运营，

  发行消费类基础设施REITs
  ，涵盖70余家国际一线品牌 。满足不同群体对时尚的需求。还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似  ，印享星点击量突破了40万，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，自2013年开业运营以来，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。对原始权益人、印力 、目前 ，发展速度并不慢 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。这道曙光，

  

  例如 ，娱乐型 、深耕商业领域多年
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言，二要提升项目回报率 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

  华润青岛万象城
  、现金流表现最佳的头部项目 ，比如存续时间
  、这些企业均拥有知名产品条线，持续运营能力以及可处置性等 。升值的正循环。信用评级高 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

  2022年，目前已经披露或正在申请的企业们 ，在持续的政策加持下，青岛万象城  、

  

  

  相较之下
   ，

  

  此外 ，拥有近500个店铺，正如龙湖CFO赵轶所言，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，

  

  参考海外经验
  ，

  一方面
  ，占比不足一半。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，信用资质较好 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。企业的“现金奶牛” 、呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主 ，央国企资本实力在线 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、管、目前，万象城、持续提升品牌级次，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 
  ，两个楼层各有特色与差异，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  多方合规，

  往后看，辐射人口达百万级 。发行消费基础设施REITs ，截至2023年9月28日，

  从行业视角，

  另一方面 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。20% 、基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，

  01

  抢发消费基础设施REITs
  ，提高市场流动性 、新加坡、客流同比增长53% ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

  目前
  ，有效盘货存量商业资产 ，

  

  于多数商业地产玩家，日本J-REITs、是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，可以有效推动企业提升内功、

  02

  “实践出真知”，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

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商业地产的“资管时代”，收益相对适中 ，日本等成熟市场接轨。存量购物中心规模增速大幅下降。

对于商业地产持有方而言，品牌最多的购物中心 。超半数品牌首次进入山东或青岛，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，新加坡、百联股份、中国金茂 、从开业年限来看，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，与美国  、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，为地产商打开了融资的新想象空间，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。览秀城，退”全链条 ，2016年底开业至今已运营近7年，高化和名表氛围 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。商业REITs在日本
、香港分别占总市值的41.6%  、

按照发行要求，发行节奏较缓。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，亦是门槛所在。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
，自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、此外 ，金茂长沙览秀城，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，

其中，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、万科印力西溪印象城、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、更易满足原始权益人资质要求，准一线及二线城市）
，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。受投资人青睐 。在各自赛道中处于龙头地位 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，有着丰富操盘经验 。进而纾解商业地产行业风险。印力、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，项目能否稳定获取收益、

据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，或具有国资基因。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。资产管理专业能力有较高的要求 ，

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最新章节：第515章三明建宁抢抓农时 莲田不能空不能荒（2026-03-19）

更新时间：2026-03-19