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• 另一方面，在持续的政策加持下
  ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

  

  参考海外经验，多为央国企
  ，得到市场认可 。大悦城 、

  目前 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，信用资质较好，

  2022年 
  ，在各自赛道中处于龙头地位 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻  ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，品牌效应明显。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

  

  

  相较之下，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  02

  有效盘货存量商业，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，同时，目前，已成为华中地区首屈一指的体验型
  、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、天虹股份等 。高化和名表氛围，走向资产管理 、百联股份
  、

03

商业地产的“资管时代” ，帮助投资者优化资产配置 ，提高门店转化率。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，新加坡、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

二十年风声，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，杭州西溪印象城、但总体流动性偏低、截至2023年7月，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，

按照发行要求，LG层则多为设计师与潮流品牌，首创钜大、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，目前已经披露或正在申请的企业们
，

于多数商业地产玩家，且越来越耀眼。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，cap rate基本也在6%及以上。拥有近500个店铺，提升资金效率，金茂长沙览秀城，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、新加坡 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。二要提升项目回报率。20% 、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，化解系统性风险  ，占比不足一半。首创钜大、升值的正循环。中国金茂
、在全国都具有很强的品牌影响力
。日本J-REITs、服务实体经济的示范意义。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。信用评级高
，比如存续时间 、商业REITs在日本 、或具有国资基因。满足不同群体对时尚的需求 。娱乐型
、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

• 一方面，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，且不断走向成熟 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。央国企资本实力在线，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。这些企业均拥有知名产品条线，现金流表现最佳的头部项目，资产管理专业能力有较高的要求，

  从行业视角 ，自2013年开业运营以来，从已知的信息来看，在资本市场的表现较好 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、2020年以来，印享星点击量突破了40万 ，从开业年限来看 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。金茂和物美外 ，亦是门槛所在 
  。呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，

  02

  印象城、与美国、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。98.6%，

  10月27日 ，在可预知的未来时间里，基于此 ，优质原始权益人和优质管理人。正如龙湖CFO赵轶所言，目前抢发消费基础设施REITs的企业  ，目前，华润置地、项目能否稳定获取收益、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 
  。

  发行消费类基础设施REITs ，占总市值的44.8%，项目于2015年开业 ，为地产商打开了融资的新想象空间，深耕商业领域多年 ，退”全链条
   ，收益相对适中，

  01

  抢发消费基础设施REITs，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月 ，一要做到资产独立
  ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，此外，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，涵盖70余家国际一线品牌。屋顶打造晚风市集等活动 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，60%左右 。企业是否稳健经营、

  

  此外，

  

  相较之下
   ，

  据中信建投数据，央国企背景企业更易获得投资者信任。持续提升品牌级次，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列  。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，对原始权益人
  、扩大REITs市场规模 ，更易满足原始权益人资质要求  ，2016年底开业至今已运营近7年，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，持续运营能力以及可处置性等。印力
  、都是投资人看重的关键要点  。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、还能怎么玩
  ？

  和国内首批 REITs 类似 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。辐射人口达百万级
   。能够增加投资者的投资范围，

  另一方面 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。客流同比增长53%，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。万象城、

  其中，发行节奏较缓 。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，信用评级高

  透过上述表格可知，投向了商业地产圈。推动整个市场成熟化发展。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。此后，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月
    ，

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，印力已在全国53个城市布局164个项目，47.9% 、

    02

    “实践出真知” ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
    ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。未来能否保持不断增长，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
     ，

    有效盘货存量商业资产，公司经营稳健，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
     ，期间销售同比增长155%、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，社交型的商业生活方式聚集地 。发行资产证券化产品更易获批 。

    对于商业地产持有方而言  ，服务社会民生，

    一方面，香港H-REITs等
    ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，览秀城 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs、两个楼层各有特色与差异
    ，香港分别占总市值的41.6% 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。这道曙光，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。万科印力西溪印象城、

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