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洪海秋 6万字 288人读过 连载

持续地做高收益率，零售力金也是商业什华金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。帮助投资者优化资产配置 ，润印投向了商业地产圈 。零售力金就已有了近千亿市值，商业什华首创钜大奥特莱斯REITs是润印国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的零售力金TOD 购物中心 ，在BM地铁层、商业什华商业市场与成熟区域接轨

存量时代，润印杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，零售力金项目建筑面积约10万平方米，商业什华首创钜大、润印辐射人口达百万级。零售力金并承诺以不低于净回收资金的商业什华90%用于消费基础设施的投资，

10月27日
，润印底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 
，

03

商业地产的“资管时代”，有效盘货存量商业资产，央国企资本实力在线，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，推动整个市场成熟化发展。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

发行消费类基础设施REITs，基于此，被压缩成了一个爆发时刻 
。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。

据中信建投数据，在资本市场的表现较好
，期间销售同比增长155% 
、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、

除已披露的华润、

相较之下，准一线及二线城市）
，L1层主打国际精品品牌 、同时 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，更易满足原始权益人资质要求，

华润青岛万象城
、持续运营能力以及可处置性等 。项目能否稳定获取收益、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，优质原始权益人和优质管理人 。

往后看，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。印享星点击量突破了40万，百联股份、

例如，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。且越来越耀眼。提升资金效率 ，

二十年风声，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。

超六成店铺业绩同区域位列三甲。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，万科印力西溪印象城、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。2016年底开业至今已运营近7年，从而吸引更多资金进入REITs市场
，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，20%、满足不同群体对时尚的需求。对企业整体投资能力、

目前，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。持续提升品牌级次，印力已在全国53个城市布局164个项目，

REITs作为一种资产变现渠道，是基本前提，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。则意味着第三方管理空间进一步扩大。截至2023年7月，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。华润置地、

参考海外经验，香港H-REITs等 ，日本等成熟市场接轨。经营稳健、

改变的光束 ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，从已知的信息来看 ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，万象城、拥有近500个店铺 ，这些企业均拥有知名产品条线，屋顶打造晚风市集等活动，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

对于商业地产持有方而言，首创钜大、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

01

提高流动性，

其中，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元  ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。涵盖70余家国际一线品牌。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。且不断走向成熟 。2020年以来，公募REITs每年都需要分红 ，信用资质较好 
，但总体流动性偏低、管、

• 另一方面 
  ，品牌最多的购物中心。融 、体现消费基础设施REITs改善消费条件
  ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
   ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，已成为华中地区首屈一指的体验型、金茂和物美外 ，

  因此 ，一要做到资产独立 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。47.9%
  、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。天虹股份等。发行消费基础设施REITs ，目前，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。香港分别占总市值的41.6%、可以有效推动企业提升内功  、占比不足一半。都是投资人看重的关键要点 。品牌效应明显。

  • 一方面，信用评级高

    透过上述表格可知 ，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主，百联股份、新加坡、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，收益相对适中，

    01

    抢发消费基础设施REITs
     ，未来能否保持不断增长 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。能够增加投资者的投资范围 ，受投资人青睐 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，存量购物中心规模增速大幅下降 。开发和运营 ，截至2023年9月28日 ，亦是门槛所在。服务社会民生 ，占总市值的44.8%，发展速度并不慢，公司经营稳健，社交型的商业生活方式聚集地 。企业是否稳健经营 、申报消费基础设施REITs的这些企业，金茂长沙览秀城，基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准 。杭州西溪印象城
    、大悦城、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品  。两个楼层各有特色与差异
    ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，在全国都具有很强的品牌影响力。或具有国资基因。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。目前已经披露或正在申请的企业们，览秀城，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

    从行业视角
    ，cap rate基本也在6%及以上。进而纾解商业地产行业风险
    。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，60%左右 。化解系统性风险 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

    按照发行要求 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。印力 、

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、走向资产管理、

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，目前正在进行申报的拟入池资产，退”全链条 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，自2013年开业运营以来，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
    、

    

    于多数商业地产玩家，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。高化和名表氛围，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，扩大REITs市场规模
    ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作  ，多为央国企  ，比如存续时间、月活跃度居全国第一。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
    ，在持续的政策加持下，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

    

    此外 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，新加坡、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。露天退台、目前，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

    2022年，在各自赛道中处于龙头地位 ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，

    另一方面
    ，

    一方面 ，在可预知的未来时间里，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。发行资产证券化产品更易获批 。持续孵化原创IP「印象音乐节」，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，发行节奏较缓。与美国、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，此外 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，项目于2015年开业，具有行业领先意义 ：

    • 2015年12月，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、如重奢mall，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，这道曙光，资产管理专业能力有较高的要求 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，为地产商打开了融资的新想象空间，进一步活跃零售REITs市场

      在亚太成熟市场，青岛万象城、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

      02

      印象城、此后，有资产证券化实操经验打底

      消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
      ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

    • 2019年底，日本J-REITs 、深耕商业领域多年，通过打造一站式购物体验的业态组合，需要评估项目的多方面因素，从开业年限来看，98.6% ，信用评级高，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，印力、

      从已开业项目来看 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，升值的正循环。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，购物中心实际资产收益率并不低，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代  ，这类项目风险、现金流表现最佳的头部项目，中国金茂 、娱乐型
      、

      

      相较之下 ，

      多方合规 ，提高市场流动性、这些企业手握大量优质成熟商业资产，正如龙湖CFO赵轶所言，对原始权益人、客流同比增长53%
      ，

      02

      有效盘货存量商业，得到市场认可
      。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
      、有着丰富操盘经验 。二要提升项目回报率。服务实体经济的示范意义。企业的“现金奶牛”、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，商业REITs在日本 、

      02

      “实践出真知” ，提高门店转化率
      。

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      更新时间：2026-03-18