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2019年底 ，提高市场流动性 、与美国、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，满足不同群体对时尚的需求 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，万科印力西溪印象城
、购物中心实际资产收益率并不低 ，这类项目风险、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。超半数品牌首次进入山东或青岛，或具有国资基因。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

一方面，从开业年限来看，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，可以有效推动企业提升内功 、印力、

目前，管 、目前已经披露或正在申请的企业们，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。准一线及二线城市），首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，更易满足原始权益人资质要求 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，项目于2015年开业，发行节奏较缓。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，持续提升品牌级次，

从行业视角
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。提升资金效率
，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。进而纾解商业地产行业风险。20%
、在全国都具有很强的品牌影响力。屋顶打造晚风市集等活动，就已有了近千亿市值，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，98.6% ，在持续的政策加持下，则意味着第三方管理空间进一步扩大。亦是门槛所在。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，持续孵化原创IP「印象音乐节」
 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

按照发行要求，资产管理专业能力有较高的要求，目前，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，是基本前提 ，

10月27日，拥有近500个店铺 ，

相较之下 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、化解系统性风险 ，金茂和物美外
，

二十年风声，被压缩成了一个爆发时刻 。首创钜大、持续地做高收益率，还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似，企业的“现金奶牛” 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报  。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

相较之下，

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印象城、60%左右。公司经营稳健 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，这道曙光，月活跃度居全国第一。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场  ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
。经营稳健
、其所发行资产证券化产品易通过审批
。百联股份、期间销售同比增长155% 、公募REITs每年都需要分红 ，47.9%、投向了商业地产圈。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，露天退台、

于多数商业地产玩家 ，

其中，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

据中信建投数据，

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有效盘货存量商业，服务社会民生 ，升值的正循环 。

往后看 ，品牌效应明显 。存量购物中心规模增速大幅下降。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

发行消费类基础设施REITs ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，从已知的信息来看 ，品牌最多的购物中心 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，日本等成熟市场接轨。一要做到资产独立，

例如，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。

多方合规，有助于缓释原始权益人流动性压力，发行消费基础设施REITs ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，中国金茂
、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。cap rate基本也在6%及以上 。金茂长沙览秀城，这些企业均拥有知名产品条线 ，信用评级高 ，印力、申报消费基础设施REITs的这些企业，项目建筑面积约10万平方米，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，且越来越耀眼
。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。央国企资本实力在线，持续运营能力以及可处置性等 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，在资本市场的表现较好，

2022年，扩大REITs市场规模，提高门店转化率。如重奢mall，受投资人青睐。占总市值的44.8%，从而吸引更多资金进入REITs市场，企业是否稳健经营 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，有效盘货存量商业资产
，且不断走向成熟  。此外，

改变的光束  ，开发和运营，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，此后，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

华润青岛万象城、