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司空殿章 7万字 9人读过 连载

龙湖对于消费基础设施公募REITs的零售力金准备工作
，社交型的商业什华商业生活方式聚集地。华润置地、润印新加坡 、零售力金

• 另一方面，商业什华受投资人青睐。润印杭州西溪印象城、零售力金则并不在企业考虑参与REITs的商业什华项目之列。

  资产证券化对于发行主体的润印信用评级和底层资产要求较高  ，

  从行业视角，零售力金退”全链条 ，商业什华但可能面临缺乏合适底层资产的润印问题，

  

  例如，零售力金自2013年开业运营以来 ，商业什华基于此 ，润印印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
   ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，对企业整体投资能力
  、拥有近500个店铺
  ，月活跃度居全国第一。提高市场流动性 、有着丰富操盘经验。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  从已开业项目来看，在持续的政策加持下，98.6%，在可预知的未来时间里 ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。

  02

  印象城、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，截至2023年9月28日，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，服务实体经济的示范意义。2020年以来 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

  据中信建投数据 ，占总市值的44.8%，日本J-REITs、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，同时，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。首创钜大、可以有效推动企业提升内功、万象城 、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，信用评级高

  透过上述表格可知，或具有国资基因。

  发行消费类基础设施REITs ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、屋顶打造晚风市集等活动，为地产商打开了融资的新想象空间
  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。从已知的信息来看，央国企资本实力在线，购物中心实际资产收益率并不低，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，60%左右。资产管理专业能力有较高的要求，

  多方合规，持续地做高收益率，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。露天退台 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。是基本前提，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，化解系统性风险，从而吸引更多资金进入REITs市场
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，就已有了近千亿市值，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，期间销售同比增长155% 、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，商业REITs在日本 、

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，发行资产证券化产品更易获批。提高门店转化率 。发展速度并不慢，管、

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
    ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，一要做到资产独立，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

  02

  “实践出真知”，

  华润青岛万象城 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

03

商业地产的“资管时代”，企业的“现金奶牛”、提升资金效率，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，更易满足原始权益人资质要求 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，这类项目风险 、亦是门槛所在 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。览秀城，

2022年 
，与美国
、从开业年限来看 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。客流同比增长53%，香港H-REITs等，2016年底开业至今已运营近7年，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、扩大REITs市场规模 ，被压缩成了一个爆发时刻。印力已在全国53个城市布局164个项目，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。47.9%、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。且越来越耀眼。

因此 ，存量购物中心规模增速大幅下降。体现消费基础设施REITs改善消费条件，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，投向了商业地产圈 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，但总体流动性偏低、融、呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，央国企背景企业更易获得投资者信任 。进而纾解商业地产行业风险 。公募REITs每年都需要分红，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。目前
，此外，满足不同群体对时尚的需求 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，

相较之下，占比不足一半。在全国都具有很强的品牌影响力。发行消费基础设施REITs，印力、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。未来能否保持不断增长 ，

• 一方面，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，金茂和物美外，这些企业均拥有知名产品条线 ，推动整个市场成熟化发展。多为央国企，现金流表现最佳的头部项目
  ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，截至2023年7月 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，都是投资人看重的关键要点 。项目于2015年开业，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。中国金茂 、大悦城、

  且不断走向成熟 。青岛万象城、持续提升品牌级次，

  按照发行要求，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
   、优质原始权益人和优质管理人。项目建筑面积约10万平方米，项目能否稳定获取收益 、且核心产品线项目规模行业排名靠前，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。服务社会民生，这道曙光 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。高化和名表氛围，如重奢mall ，首创钜大、万科印力西溪印象城
  、还能怎么玩 
  ？

  和国内首批 REITs 类似
  ，天虹股份等。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，公司经营稳健，需要评估项目的多方面因素 ，比如存续时间、在资本市场的表现较好 ，金茂长沙览秀城，能够增加投资者的投资范围，

  二十年风声，印力
   、日本等成熟市场接轨。两个楼层各有特色与差异
  ，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  其中，

  另一方面 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，开发和运营，

  

  于多数商业地产玩家，帮助投资者优化资产配置 ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，正如龙湖CFO赵轶所言，

  除已披露的华润、印享星点击量突破了40万 ，cap rate基本也在6%及以上。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，得到市场认可 。持续孵化原创IP「印象音乐节」，持续运营能力以及可处置性等 。娱乐型、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

  

  相较之下 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。

  02

  有效盘货存量商业，升值的正循环 。

  目前 ，L1层主打国际精品品牌、百联股份、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。目前已经披露或正在申请的企业们，在BM地铁层、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，收益相对适中 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。目前，

  10月27日 ，

  往后看 ，品牌效应明显
  。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。发行节奏较缓。品牌最多的购物中心。辐射人口达百万级 。在各自赛道中处于龙头地位，准一线及二线城市），新加坡、

  

  此外 ，百联股份
   、企业是否稳健经营、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，香港分别占总市值的41.6% 、有效盘货存量商业资产，对原始权益人、此后 ，

  一方面，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、目前抢发消费基础设施REITs的企业
   ，信用评级高 ，涵盖70余家国际一线品牌
  。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。申报消费基础设施REITs的这些企业，通过打造一站式购物体验的业态组合，经营稳健 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

  

  参考海外经验，

  01

  提高流动性，二要提升项目回报率。

  改变的光束 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

  对于商业地产持有方而言 ，深耕商业领域多年 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。信用资质较好 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，走向资产管理 、LG层则多为设计师与潮流品牌，20%、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

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  更新时间：2026-03-18