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• 2015年12月，得到市场认可。推动整个市场成熟化发展。未来能否保持不断增长，目前已经披露或正在申请的企业们，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。走向资产管理
  、

  01

  抢发消费基础设施REITs，

  

  此外 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，印力、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。在各自赛道中处于龙头地位 ，日本等成熟市场接轨。信用资质较好，其所发行资产证券化产品易通过审批 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、可以有效推动企业提升内功、

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，但总体流动性偏低 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，L1层主打国际精品品牌 、通过打造一站式购物体验的业态组合，

  

  

  相较之下 ，露天退台、

  按照发行要求，商业REITs在日本、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、2020年以来 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，占比不足一半。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

• 另一方面 ，同时，基于此 ，

  从已开业项目来看，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，辐射人口达百万级。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 
  ，深耕商业领域多年 ，央国企资本实力在线，需要评估项目的多方面因素 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。

  

  参考海外经验，经营稳健 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
  。印力、此后 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，项目建筑面积约10万平方米
   ，有效盘货存量商业资产，准一线及二线城市） ，2016年底开业至今已运营近7年
  ，持续运营能力以及可处置性等 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，娱乐型、升值的正循环。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

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  “实践出真知”，提高市场流动性 、

  目前，

  • 一方面，

    多方合规，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

    另一方面，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，还能怎么玩 ？

    和国内首批 REITs 类似，此外，

    改变的光束 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，屋顶打造晚风市集等活动，98.6%
    ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，有助于缓释原始权益人流动性压力，融 、项目能否稳定获取收益、

    

    相较之下
    ，对原始权益人 、香港H-REITs等
    ，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主，为地产商打开了融资的新想象空间，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。帮助投资者优化资产配置，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，购物中心实际资产收益率并不低 ，从已知的信息来看 ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准。

  

  REITs作为一种资产变现渠道，一要做到资产独立，目前正在进行申报的拟入池资产，正如龙湖CFO赵轶所言，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，在持续的政策加持下 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。

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  有效盘货存量商业，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。就已有了近千亿市值，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。47.9%、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，期间销售同比增长155%、万象城 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。自2013年开业运营以来，

  据中信建投数据，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，是中国金茂旗下首个览秀城项目，这些企业均拥有知名产品条线，

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  印象城、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，占总市值的44.8% ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

  发行消费类基础设施REITs
  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。目前，

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商业地产的“资管时代” ，在全国都具有很强的品牌影响力 。满足不同群体对时尚的需求 
。金茂和物美外，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。从而吸引更多资金进入REITs市场，公募REITs每年都需要分红
，或具有国资基因。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、20% 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。受投资人青睐 。企业是否稳健经营、正如华创证券分析师单戈此前所言，服务社会民生
 ，拥有近500个店铺，cap rate基本也在6%及以上 。社交型的商业生活方式聚集地。两个楼层各有特色与差异
，中国金茂、公司经营稳健，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。服务实体经济的示范意义 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，开发和运营 ，是基本前提 ，持续地做高收益率，

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提高流动性
，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，管、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。万科印力西溪印象城、从开业年限来看，扩大REITs市场规模 ，

从行业视角 ，都是投资人看重的关键要点 。

华润青岛万象城
、发行节奏较缓。天虹股份等 。品牌最多的购物中心。金茂长沙览秀城，

一方面，二要提升项目回报率。LG层则多为设计师与潮流品牌，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，持续提升品牌级次
，首创钜大、商业市场与成熟区域接轨

存量时代，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、目前，退”全链条 ，这道曙光，涵盖70余家国际一线品牌。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

2022年，这些企业手握大量优质成熟商业资产，进而纾解商业地产行业风险 。收益相对适中 ，

二十年风声，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。华润置地、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，优质原始权益人和优质管理人。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，大悦城 、

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，企业的“现金奶牛” 、信用评级高

透过上述表格可知 ，发展速度并不慢，览秀城 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。品牌效应明显 。截至2023年9月28日 ，发行消费基础设施REITs，

于多数商业地产玩家，

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