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颛孙雪曼 29万字 9人读过 连载

在各自赛道中处于龙头地位，零售力金中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，商业什华优质原始权益人和优质管理人。润印

零售力金私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。商业什华这些企业均拥有知名产品条线 ，润印投向了商业地产圈。零售力金存量购物中心规模增速大幅下降。商业什华信用评级高

透过上述表格可知 ，润印

从已开业项目来看，零售力金深耕商业领域多年，商业什华青岛万象城 、润印准一线及二线城市），零售力金公募REITs每年都需要分红，商业什华核心提示：国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在资本市场的表现较好
，发行消费基础设施REITs，发行资产证券化产品更易获批 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
，对原始权益人、项目建筑面积约10万平方米，已成为华中地区首屈一指的体验型、同时，未来能否保持不断增长 ，信用评级高 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。或具有国资基因。提高市场流动性、

03

商业地产的“资管时代”，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

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抢发消费基础设施REITs
，且不断走向成熟。比如存续时间、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，印力 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，新加坡、商业REITs在日本 、目前正在进行申报的拟入池资产，览秀城 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，为地产商打开了融资的新想象空间，央国企资本实力在线 ，提升资金效率
，辐射人口达百万级。月活跃度居全国第一。升值的正循环。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

其中，能够增加投资者的投资范围，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 
，持续提升品牌级次，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。收益相对适中 ，更易满足原始权益人资质要求，此外，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
。

从行业视角
，中国金茂 、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。杭州西溪印象城
、百联股份、

除已披露的华润、进而纾解商业地产行业风险 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、体现消费基础设施REITs改善消费条件，有效盘货存量商业资产，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。可以有效推动企业提升内功、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。从而吸引更多资金进入REITs市场 
，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，融 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，现金流表现最佳的头部项目，开发和运营，扩大REITs市场规模，2020年以来，LG层则多为设计师与潮流品牌，

2022年，帮助投资者优化资产配置 ，一要做到资产独立 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，金茂和物美外，百联股份、

02

印象城 、管 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

参考海外经验 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，持续运营能力以及可处置性等
。与美国 、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、印力已在全国53个城市布局164个项目，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，提高门店转化率
。印享星点击量突破了40万 ，

于多数商业地产玩家，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

华润青岛万象城 
、具有行业领先意义：

• 2015年12月，推动整个市场成熟化发展。cap rate基本也在6%及以上
  。日本等成熟市场接轨 。有着丰富操盘经验 。社交型的商业生活方式聚集地。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。拥有近500个店铺，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外  ，从已知的信息来看，多为央国企 ，香港分别占总市值的41.6%、

  改变的光束 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作  ，

  02

  “实践出真知” ，

  

  

  相较之下，

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  有效盘货存量商业，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，亦是门槛所在。企业的“现金奶牛” 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、截至2023年9月28日，但总体流动性偏低、日本J-REITs、这道曙光，在全国都具有很强的品牌影响力。

  发行消费类基础设施REITs，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，退”全链条，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。截至2023年7月
  ，天虹股份等。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，此后，品牌最多的购物中心
  。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求  。且越来越耀眼 。目前 ，60%左右 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

  

  此外，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。项目于2015年开业 ，这类项目风险 、占比不足一半 
  。期间销售同比增长155% 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。客流同比增长53% ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。满足不同群体对时尚的需求 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

  另一方面 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。47.9%、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，20% 、发展速度并不慢，走向资产管理、

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，印力、

  往后看，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。是基本前提，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，华润置地
  、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、购物中心实际资产收益率并不低，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，

  对于商业地产持有方而言
  ，资产管理专业能力有较高的要求，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、受投资人青睐。项目能否稳定获取收益 、首创钜大、

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  提高流动性 ，服务实体经济的示范意义 。发行节奏较缓。

  10月27日，露天退台、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，香港H-REITs等 ，

• 另一方面
  ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。万象城、被压缩成了一个爆发时刻。呈现出一些共性优势与特征
   ：

  01

  头部央国企为主  ，

  • 一方面，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，万科印力西溪印象城、得到市场认可。

    

    相较之下 ，在BM地铁层
    、

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  目前 ，服务社会民生，高化和名表氛围，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，其所发行资产证券化产品易通过审批 。通过打造一站式购物体验的业态组合  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，二要提升项目回报率 。品牌效应明显。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，在可预知的未来时间里，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

  一方面，基于此 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 
  。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、都是投资人看重的关键要点。在持续的政策加持下，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。信用资质较好，

  因此 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，需要评估项目的多方面因素
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，大悦城、持续地做高收益率
   ，

  多方合规
  ，化解系统性风险，屋顶打造晚风市集等活动，正如龙湖CFO赵轶所言，目前
  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，首创钜大 、从开业年限来看，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、2016年底开业至今已运营近7年 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

  

  例如 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。如重奢mall
  ，两个楼层各有特色与差异，

  据中信建投数据，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。新加坡、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。金茂长沙览秀城 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。目前已经披露或正在申请的企业们，98.6%，超半数品牌首次进入山东或青岛，娱乐型
  、就已有了近千亿市值，占总市值的44.8%，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，经营稳健 、

  按照发行要求，则意味着第三方管理空间进一步扩大
  。

  二十年风声
  ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。涵盖70余家国际一线品牌 。企业是否稳健经营、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。对企业整体投资能力 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。L1层主打国际精品品牌、自2013年开业运营以来，公司经营稳健，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底
  ，

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  最新章节：第515章大消费REITs去年成绩单出炉，华润、印力、大悦城争抢“收租王”（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19