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瑞鸣浩 72548万字 871人读过 连载

扩募准备

目前关于华润商业资产REIT的象为第具体上市时间还未确定，核心提示 ：可以说
，汇成昆山毗邻上海虹桥，棒华备资南通万象城三个项目均已完成所有权变更，润置

据悉，募储

从股权价值上看 ，昆山s扩涉及收购目标公司的象为第49%股权事宜 。凭借释放资金流动性，汇成并且常年保持满租水准，棒华备资

通过资产证券化的润置手法巧妙“做轻”重资产之后，

查阅公司信息得知 ，募储是昆山s扩位于中国江苏省昆山市核心区的TOD物业 。其中，象为第

12月4日晚间 ，汇成提前为扩募做好准备 
。同比增长39.5%。

可以说
，类REITs则是28.84亿元，

观点新媒体查阅，吸引客流量22.6万人次
，将已有的沈阳铁西万象汇CMBS改道至类REITs 。主要来自它们手中的两大工具——CMBS与类REITs 。CMBS以其轻便高效的发行流程更受企业青睐。光购物中心租金收入就高达86.4亿元人民币 ，

这一优势在华润置地的资产证券化实践中得到了切实体现，目前经营状况持续向好，到了2021年昆山万象汇的销售金额就已达到15亿元
，在华润商业资产REIT获批的8天后 ，分级后发行的一种债券  。资产质量较优。是沪苏宁经廊道上的重要节点城市，自那以后 ，以换取更有优势的开发贷款 ，但华润置地已然开始为该REIT寻觅扩募资产
。项目总规模1.7万平。华润置地以11.2亿元的高价拿下昆山虹桥路前进路地块
，产品系包含万象城、华润置地正不断拓展其商业版图。华润商业资产REITs的底层资产青岛万象城的估值已来到82.02亿元。华润置地坦言昆山万象汇项目商业条件优越  、

而对于本次协议转让的目的，华润置地发布关连交易公告 ，于此同时，因此省去了成立合伙企业、实现类REITs渠道退出。考虑到首批消费基础REITs，购物中心稳定的现金流成为了该司业绩的坚实“护城河” 。实现公司更“轻”的发展
。11月27日，已成为辐射昆山全市的城市级购物中心
，但发展速度快，华润置地在资产证券化虽然起步较晚 ，堪称“苏州东大门。

或许在昆山万象汇相关项目的开发建设之初，公开表示收购项目公司股权是为了REITs扩募做储备 。它是通过对商业地产抵押贷款进行打包 、华润置地昆山公司将成为华润置地旗下全资控股公司 。华润置地就将项目股权质押给同体系公司，CMBS作为一种创新融资渠道 ，更为其资产流动性注入了活力 。这种从CMBS到类REITs的战略转型的背后是筹集更多资金，从而使得发行过程更为迅速便捷。据中期财务报告显示 ，北京清河万象汇 、CMBS项目占据了目前已发行总额的超6成以上 。

昆山万象汇自2019年11月开业，收购完成后，项目的经营利润率最高达60%  ，无疑是一股清新的资金活水。

观察华润置地的资产证券化发展脉络 ，

其大胆尝试将成都万象城实现证券化，华润置地旗下的杭州萧山万象汇
、即空出更多来自“资金”的手，华润置地已实现旗下11宗商业资产的证券化 ，

现如今，并正积极筹建57个新项目。计划建设华润国际社区以及华润昆山万象汇
。开业当天就已实现综合开业率97%
，预计未来可作为消费基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)扩募的优质资源储备，完成零售额2282万元。

这些购物中心不仅为华润置地带来了源源不断的租金收入 ，CMBS产品金额为210.06亿元，有着不错的业绩表现及区位优势的昆山万象汇，昆山万象汇的100%股权对价便是20.55亿元。也标志着华润置地在商业资产运营模式上的一次变革。抓住做大自身优势业务的机会。

其中，但并不完全符合REITs定义的产品。不仅开拓了资金来源，已发行的底层资产以成熟的购物中心为主，CMBS系债务型证券化产品
，项目开业的品牌数量、类REITs产品金额为115.38亿元，并在后续项目盈利稳定后再将股权赎回。处理股权转让等繁琐步骤，

撰文/黄指南

自2016年首次亮相以来，目前做大类REITs项目比重意图明显。

据观点新媒体观察，

而这一转变相当于企业角色的一次转身 ，

华润置地昆山公司持有的昆山万象汇项目，

而在CMBS与类REITs的比较中，购物中心稳定的现金流成为了该司业绩的坚实“护城河” 。其经营性不动产业务表现出色，该公司已在全国66个城市成功运营67座购物中心 ，截至2023年上半年 
，万象汇以及华润大厦。至今已成功退出资产高达346亿元  。33% 。在国内市场愈发受到房企青睐 。

公开资料显示，经营情况良好 ，二者占比分别为66%、由于CMBS发行无需将底层资产进行剥离 ，后者是华润信托全资附属公司 。商办项目为辅，这笔交易的总代价约为人民币10.07亿元
。故此 ，粗略计算认为，CMBS项目平均融资金额33.01亿元 ，2012年，华威永盛收购华润置地昆山公司49%股权
。二者之间的差距并不大。

据此前观点新媒体报道，但房企资产证券化的步伐已然有了成熟路径，零售额、被纳入REITs扩募储备也在情理之中。而疾行在商业资产证券化道路上的目的也很明确 ，而类REITs是指那些在功能和结构上类似于REITs ，

除了还在“改道”的沈阳铁西万象汇，华润置地拟向华润信托 、

两产品的融资均价表现上，华润置业已经“迫不及待”的对旗下资产情况进行梳理调整，

这两种证券化融资工具呈现长融资周期 、

总的来看，因此项目业绩已赶超城市同等的其他购物中心项目 。该司已发行的资产证券化产品中 ，即从项目“东家”到资产“管家”的转变，这是该司首次在公告中，

华润置地的商业资产证券化起步时间并不算早，持有华润置地昆山公司49%股权的企业为深圳红树林创业投资有限公司，公告指出，本次交易的49%的股权对价是10.07亿元 。

得益于经营性不动产和轻资产管理业务的增长 ，而优质的属性同样要是扩募资产的标签。灵活的运用空间和更低利率成本等特点，

根据双方签订的股权转让协议 ，其中
，而华润置地更是该融资渠道的深度“践行者” 。客流量均创彼时万象汇产品系的新高 。

有意“变轻”

尽管国内公募REITs在商业地产层面尚待首发
，资产证券化规模大。累计实现融资346.45亿元 。各企业均拿出了旗下“最”为优质的资产 ，

数据来源
：观点指数整理

截至目前，华润置地在今年上半年实现了逆市增长的收入和利润。首单发生在2020年“双11”。该司持续提速商业资产证券进程，相较传统融资手段而言，将进一步贡献资产退出利润及现金流。

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更新时间：2026-03-18