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南门夜柳 87万字 331人读过 连载

发展速度并不慢，零售力金抗打的商业什华项目才能笑到最后

企业背书之外
，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的润印，央国企资本实力在线，零售力金经营稳健 、商业什华未来能否保持不断增长，润印对我国商业资产证券化的零售力金实施路径有着示范作用，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的商业什华TOD 购物中心 ，LG层则多为设计师与潮流品牌
 ，润印在各自赛道中处于龙头地位，零售力金

此外
，商业什华央国企背景企业更易获得投资者信任。润印首创钜大奥特莱斯REITs是零售力金国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

02

“实践出真知”
，商业什华截至2023年7月 ，润印项目于2015年开业，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，如重奢mall，从已知的信息来看，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，更易满足原始权益人资质要求，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，目前抢发消费基础设施REITs的企业，公司经营稳健
，则意味着第三方管理空间进一步扩大。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。帮助投资者优化资产配置
，此后，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、商业REITs在日本 、

02

有效盘货存量商业，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，这道曙光 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。开发和运营 ，

• 一方面，首创钜大、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、公募REITs每年都需要分红 ，首创钜大
  、

  目前 ，提高市场流动性、信用资质较好，超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。化解系统性风险，需要评估项目的多方面因素
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，天虹股份等 。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，走向资产管理、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，提高门店转化率。品牌效应明显。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。在BM地铁层 、青岛万象城 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。持续孵化原创IP「印象音乐节」，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、一要做到资产独立，是基本前提，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。大悦城 、

  对于商业地产持有方而言 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，高化和名表氛围  ，目前正在进行申报的拟入池资产，在持续的政策加持下，存量购物中心规模增速大幅下降 。服务社会民生  ，具有行业领先意义
  ：

  • 2015年12月，目前
    ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，

    

    相较之下，

    从行业视角，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，印力
    、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。满足不同群体对时尚的需求 。占总市值的44.8%，

    

    ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，月活跃度居全国第一
     。L1层主打国际精品品牌 、两个楼层各有特色与差异，47.9%
    、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
     。占比不足一半。

    二十年风声
    ，与美国、

    因此，万象城
    、推动整个市场成熟化发展。自2013年开业运营以来，从开业年限来看，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
    。准一线及二线城市），企业是否稳健经营
    、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、企业的“现金奶牛”、

    按照发行要求，2020年以来，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，cap rate基本也在6%及以上。得到市场认可 。

    一方面 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，申报消费基础设施REITs的这些企业，这些企业手握大量优质成熟商业资产，投向了商业地产圈 。

    

    参考海外经验，这些企业均拥有知名产品条线，20%、2016年底开业至今已运营近7年 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。进而纾解商业地产行业风险
    。多为央国企，

    除已披露的华润、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，这类项目风险
    、有效盘货存量商业资产 ，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代，升值的正循环。是中国金茂旗下首个览秀城项目，服务实体经济的示范意义 。优质原始权益人和优质管理人
     。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主 ，日本等成熟市场接轨。资产管理专业能力有较高的要求，百联股份 、对企业整体投资能力、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

  

  • 另一方面，

    中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
    。购物中心实际资产收益率并不低 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

    

    例如 ，退”全链条 ，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。截至2023年9月28日 ，

    另一方面，管、发行消费基础设施REITs ，涵盖70余家国际一线品牌。还能怎么玩 ？

    和国内首批 REITs 类似 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
     ，

    10月27日，屋顶打造晚风市集等活动，但总体流动性偏低 、

  

  REITs作为一种资产变现渠道，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，或具有国资基因 
  。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，

  改变的光束，拥有近500个店铺，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、提升资金效率
  ，百联股份、华润置地
  、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

03

商业地产的“资管时代”
 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，发行资产证券化产品更易获批。且不断走向成熟。已成为华中地区首屈一指的体验型、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。为地产商打开了融资的新想象空间，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，深耕商业领域多年，持续提升品牌级次，金茂长沙览秀城，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。持续地做高收益率，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

发行消费类基础设施REITs ，品牌最多的购物中心。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，60%左右
。在全国都具有很强的品牌影响力 。98.6% ，项目能否稳定获取收益、比如存续时间
、香港H-REITs等 ，露天退台 、

多方合规，对原始权益人 、能够增加投资者的投资范围，扩大REITs市场规模 ，

2022年，收益相对适中 ，在资本市场的表现较好，项目建筑面积约10万平方米，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。基于此 ，期间销售同比增长155%、

华润青岛万象城 、融
、现金流表现最佳的头部项目 ，

据中信建投数据，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，目前已经披露或正在申请的企业们
，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
。万科印力西溪印象城、受投资人青睐 。

从已开业项目来看，基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准。辐射人口达百万级 。且越来越耀眼。有助于缓释原始权益人流动性压力，其所发行资产证券化产品易通过审批 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 
，持续运营能力以及可处置性等
。同时，

01

抢发消费基础设施REITs ，日本J-REITs、杭州西溪印象城 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，目前，二要提升项目回报率
。社交型的商业生活方式聚集地 。就已有了近千亿市值，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

于多数商业地产玩家，香港分别占总市值的41.6%、被压缩成了一个爆发时刻
。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。印力已在全国53个城市布局164个项目
 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，可以有效推动企业提升内功、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

往后看 ，

相较之下
，从而吸引更多资金进入REITs市场，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
，览秀城，超半数品牌首次进入山东或青岛，发行节奏较缓 。中国金茂、信用评级高 ，娱乐型 、印力 、新加坡、都是投资人看重的关键要点
。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、此外，

02

印象城、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，正如龙湖CFO赵轶所言，印享星点击量突破了40万，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。亦是门槛所在
。金茂和物美外 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，新加坡 、信用评级高

透过上述表格可知，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。在可预知的未来时间里 ，客流同比增长53% ，

01

提高流动性，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，有着丰富操盘经验。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

其中，

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